房地产行业2022年年报及2023年一季报综述：业绩持续承压，企业分化明显

房地产开发 / 行业专题报告 / 2023.05.15 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产 2022 年年报及 2023 年一季报综述 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 19 周）》 2023-05-14 2. 《五一销售不及预期，城市表现持续分化》 2023-05-08 业绩持续承压，企业分化明显 核心观点 ❖ 行业基本面未见明显好转，企业集中度仍在提升：2022 年全年商品房销售额及销售面积分别同比下降 27%、24%；2023Q1 略有所回暖，分别同比上涨 4%、下降 2%。销售回暖持续性有待观察。开发投资表现仍然低迷，2022A&2023Q1 房地产开发投资额分别同比-10%、-6%。新开工及施工端表现疲软，2023Q1 新开工面积及施工面积累计同比增速分别为-19%、-5%。而受益于保交楼等政策，竣工端表现相对良好，2023Q1 竣工面积累计同比上涨15%。企业集中度进一步提升，2022A&2023Q1 中指研究院统计的 TOP10 房企销售金额占 TOP100 房企总销售金额的比例分别为 40.9%、42.2%，头部房企市占率仍在提升。 ❖ 业绩持续下跌，盈利能力仍承压，国央企表现优于混合制及民企：我们统计的 39 家样本房企 2022 年营收首度出现负增长，同比下跌 9%；2023Q1 营收同比-1%，跌幅较上年全年略微收窄，但仍然下跌。利润表现方面，2022A&2023Q1 归母净利润同比分别下跌-235%、-34%；剔除已出现违约的企业后，归母净利润同比仍然分别下跌-67%、-18%，跌幅显著高于营收下跌幅度。同时，利润率下行趋势并未改变，样本企业 2022A&2023Q1 总毛利率分别为 17.1%、16.6%。值得注意的是，国央企在行业下行周期业绩表现更加稳定，2022A&2023Q1 营收同比分别下跌 1%、1%，而同期混合制企业及民企同比分别下跌 13%、2%；此外，在利润率方面明显国央企也高于混合制及民企。 ❖ 资金状况承压，强信用企业优势明显：2022A&2023Q1 样本房企现金流分别净流出 1458 亿元、118 亿元，资金持续流出，资金状况仍然承压。强信用的国央企销售表现显著优于其他企业，2023Q1 样本国央企销售金额同比+50%，而剔除已违约的企业后，混合制及民企同期销售金额同比仅+12%。虽然行业整体拿地力度均在减弱，但国央企在投资上表现仍然相对积极。从拿地成本来看，样本房企拿地平均溢价率从2021年的14.52%降至2022年的3.62%。融资端并未出现显著的改善，2022 年样本房企发行债券及取得借款收到的现金同比-21%，降幅仅比 2021 年收窄 2pct。区分企业性质来看，样本国央企 2022年发行债券及取得借款收到的现金同比降幅较 2021 年收窄 6pct，即使剔除掉违约房企，混合制及民企该指标降幅仍然较 2021 年扩大了 5pct，国央企拥有明显的融资优势。 ❖ 行业持续出清，国央企相对稳健：受行业政策、经济环境等多重因素影响，样本企业资产、负债及所有者权益均出现下滑，且于 2022 年首度出现总资产规模的负增长，总资产规模同比下跌 6%。区分企业性质来看，国央企规模下滑速度明显低于混合制及民企，2022A&2023Q1 样本国央企总资产规模分别同比上涨 0.5%、1%，而同期混合制及民企同比-9%、-1%，分化明显。负债端亦出现企业分化，国央企杠杆水平较低，在融资上拥有更为灵活的空间。 -22%-15%-8%-1%7%14%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业专题报告/证券研究报告 ❖ 投资建议：国央企及头部企业由于前期更为稳健审慎的经营，在本轮行业出清过程中拥有更强的竞争优势。在行业没有高增速的情况下，融资端及消费者短期对信用较弱的房企不会出现根本性的态度转变，长期来看，行业集中度提升更是利好优质的国央企及头部企业。建议关注：保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、华发股份、建发股份等。 ❖ 风险提示：销售修复不及预期、政策超预期收紧、信用风险持续蔓延等。 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元） 收盘价（05.12） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,050 13.57 0.41 0.85 1.29 33.10 16.02 10.50 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,694 14.15 1.53 1.74 1.97 9.25 8.15 7.20 未覆盖 600325.SH 华发股份 217 10.24 1.12 1.40 1.57 9.14 7.33 6.52 未覆盖 600153.SH 建发股份 343 11.41 1.93 2.44 2.76 5.91 4.68 4.14 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 299 9.60 1.20 1.44 1.73 8.00 6.64 5.54 未覆盖 0123.HK 越秀地产 343 9.60 1.28 1.08 1.18 7.52 8.92 8.12 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,901 19.60 2.13 2.47 2.80 9.20 7.92 6.99 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产及中国海外发展收盘价为港币，未覆盖标的 2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业专题报告/证券研究报告 1 行业情况概览 ........................................................................................................................................... 5 1.1 2022 年商品房销售增速回落，2023Q1 略微回暖 ............................................................................ 5 1.2 房地产开发投资表现仍然低迷 ........................................................................................................... 5 1.3 新开工及施工端疲软，竣工端表现相对良好 ................................................................