2023年4月中国房地产土地市场数据点评：4月土地市场热度分化凸显

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 2023 年 4 月中国房地产土地市场数据点评 4 月土地市场热度分化凸显 2023 年 05 月 02 日  重点 23 城 2023 年 4 月涉宅用地供应建面和成交建面微降，成交土地出让金环比上升 51%。截至 2023 年 4 月 30 日，全国重点 23 城涉宅用地供应 156宗，供应规划建面 1242.13 万平米，环比下降 4.2%；成交 103 宗，成交规划建面 1047.65 万平米，环比下降 2.8%；成交土地出让金 1423.46 亿元，环比上升51%。 图1：2022-2023 年重点 23 城成交土地出让金与环比涨跌幅 资料来源：中指研究院，民生证券研究院  4 月土地市场不同城市、板块间的热度分化明显，国央企拿地为主。4 月，上海、广州、无锡等 6 城首批集中供地，中指数据显示，重点 23 城涉宅土地成交溢价率为 7.95%，为 2021 年 8 月以来的最高溢价率。不同城市、不同板块的土地市场热度分化明显，热度较高的如上海 19 宗地块中溢价地块占比近 8 成，广州成交的 5 宗中 4 宗达最高限价，溢价率高达 13.41%，板块分化明显的如长沙土拍成交 8 宗中 4 宗达最高限价，4 宗却均以底价成交；而济南和无锡首次土拍均以底价成交，较为平淡。国央企拿地为主，上海 19 宗地块中 14 块被国企和地方国资竞得，从集中供地成交的 62 宗土地来看，国央企拿地建面占比 61.3%。 表1：2023 年 4 月重点公司拿地情况 企业名称 拿地宗数 权益拿地金额(亿元) 权益规划建面(万平) 拿地金额(亿元) 规划建面(万平) 拿地楼面均价(元/平) 汇总 30 412.55 227.8 595.17 316.55 18425 建发房产 9 115.16 84.86 154.26 113.03 13571 保利发展 5 67.91 32.42 76.23 37.15 20949 华润置地 6 130.11 50.45 222.96 84.37 25792 龙湖集团 3 25.86 21.05 40.79 31.74 12285 招商蛇口 4 42.5 24.01 59.28 30.31 17704 越秀地产 3 31.01 15.01 41.65 19.95 20660 资料来源：中指研究院，民生证券研究院  投资建议：建议关注具备重点城市投资能力与拿地意愿积极的价值重估类型央国企如中国金茂；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。  风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.2023 年 3 月中国房地产土地市场数据点评：3 月土地市场点状回暖，民企拿地积极性复苏-2023/04/04 2.2023 年 3 月中国房地产销售数据点评：三月房产销售延续增长趋势，国央企领先态势持续-2023/04/03 3.全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/24 4.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 5.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 293 532 852 1988 1392 3139 2795 1016 3490 1911 1212 2410 158 612 942 1423 -200%-100%0%100%200%300%400%05001000150020002500300035004000成交土地出让金(亿元)环比行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司