越秀地产(00123.HK)双国资股东赋能TOD，逆势增储积极扩规模

证券研究报告·公司深度研究·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 24 请务必阅读正文之后的免责声明部分 越秀地产（00123.HK） 双国资股东赋能 TOD，逆势增储积极扩规模 2023 年 05 月 04 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 研究助理 白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 11.32 一年最低/最高价 6.33/13.42 市净率(倍) 0.74 港股流通市值(百万港元) 45,567.45 基础数据 每股净资产(港元) 15.32 资产负债率(%) 75.52 总股本(百万股) 3096.46 流通股本(百万股) 3096.46 相关研究 买入（首次） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 72501.7 82728.2 92281.8 102265.9 同比 26.4 14.1 11.6 10.8 归属母公司净利润（百万元） 3953.4 4359.6 4927.6 5597.0 同比 10.2% 10.3% 13.0% 13.6% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 1.28 1.41 1.59 1.81 P/E（现价&最新股本摊薄） 7.3 6.6 5.9 5.2 [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 双国资股东禀赋优势，深耕 TOD（轨交+物业）发展模式。越秀地产第一股东越秀集团、第二大股东广州地铁均由国资委控股。成立至今，公司运用“开发+运营+金融”多元化的商业运营方式。立足开发业务，深耕广州，以华东、华中、北方、西南具有经济活力的区域作为重要支撑。同时，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新等新兴业务领域，开拓“轨交+物业”TOD 发展模式。 ◼ TOP20 房企销售增速唯一正增长，多元逆势补充优质土储，深化全国化布局。2022 年，公司在房地产市场下行压力下实现逆势增长，实现合同销售额约 1250.3 亿元，实现连续五年持续正增长；销售面积约 414 万平方米。2023 年 1-3 月公司实现合同销售金额 438.3 亿元，同比增长217.3%。2022 年，公司积极拿地、获取优质土储。在 12 个一、二线城市新增 37 幅土地，总建面 695 万平方米。新增土储的 42%位于大湾区，华东、华中、西部新增土储分别占比 25%、25%、8%。通过 TOD、产业勾地、国企合作、城市运营等多元化渠道增储占比超 50%。2023 年，公司合同销售目标 1320 亿元，同比增长 6%。 ◼ 夯实广州 TOD 龙头地位，TOD 模式全国化拓展实现新突破。公司自2019 年引入广州地铁集团成为公司第二大股东以来，在大湾区及全国推进“轨交+物业”TOD 模式。2022 年，公司收购母公司广州琶洲南TOD 项目，增强在广州市场的优势地位；通过产交所摘牌方式收购杭州勾庄 TOD 项目，实现 TOD 第一次走出广州、走向全国。 ◼ 国资背景、财务优势突出，三档红线持续绿档。2020 年以来公司均符合“三道红线”绿档标准，2022 年公司剔除预收账款的资产负债率为68.8%，净负债率为 67.2%，现金短债比为 2.23 倍。截至 2022 年末，公司有息负债总额 883 亿元，一年以上有息负债占比八成以上，短期还款压力较小。另外， 2022 年公司平均借贷成本同比下降 10 个基点。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司双国资股东禀赋优势，深耕 TOD 发展模式，多元逆势补充优质土储，拿地布局城市能级高，近年销售表现领先，未来 业 绩 确 定 性 较 强 。 预 测 其 2023/2024/2025 年 归 母 净 利 润 为43.6/49.3/56.0 亿元，对应的 EPS 分别为 1.41/1.59/1.81 元/股。我们选取业内具备国央企背景、全国化布局的 6 家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司的估值情况，我们给予公司 2023 年 8.9X 的 PE 估值，对应每股价格为 14.2 港元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。 -16%-7%2%11%20%29%38%47%56%65%2022/5/42022/9/22023/1/12023/5/2越秀地产恒生指数仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司深度研究 2 / 24 内容目录 1. 双国资股东禀赋优势，股权结构稳定 .............................................................................................. 4 1.1. 立足广州，全国最早综合开发商之一..................................................................................... 4 1.2. 国资背景，股权结构相对稳定................................................................................................. 6 1.3. 管理层经验丰富，具备前瞻创新视野..................................................................................... 7 2. 销售增速领跑行业，多元增储稳增长，土储聚焦保增长 .............................................................. 8 2.1. 销售：逆势增长，增速排名第一............................................................................................. 8 2.1.1. 业绩表现亮眼，增速领跑 TOP20 房企 ......................................................................... 8 2.1.2. 深耕大湾区，广州销售额占半....................................................................................... 9 2.2. 投资：多元逆势补充优质土储，深化“1+4”全国化布局 ..................................