2023年3月房地产行业运行情况报告：回暖进程不及预期 投资增速再次下滑

1回暖进程不及预期 投资增速再次下滑——2023 年 3 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：3 月，全国商品房销售额同比增速转正，30 大中城市日均成交套数同比、环比大幅增长，前期积压需求的释放对 3 月销售端形成一定支撑；新建住宅价格和二手房住宅价格延续回升趋势，70 城中价格环比下降城市数量已降至 5 个。投资端：楼市回暖不及预期，现金流压力加大明显制约房企投资意愿和投资能力，3 月房地产开发投资增速降幅扩大，新开工和施工步伐被迫放缓，增速出现大幅下滑，竣工面积受“保交楼”政策支持同比大增；土地市场供大于求，土地成交数量维持低位。政策端：监管层强调“楼市稳定”对稳定经济大盘的重要意义，推动实现“带押过户”，意在以二手房市场带动新房市场；一二线城市持续放宽住房政策，但政策信号意义或大于实际意义。我们判断，二季度房地产市场回升势头可能弱于一季度。一季度房地产市场持续回暖主要有三个原因：一是年初以来经济转入回升向上过程，经济大环境变化带动市场对楼市信心的增强；二是包括房贷利率下调在内，去年以来各项行业支持政策逐步发力显效，也在带动市场需求升温；三是一季度内商品房销量环比增加明显，也存在前期积压需求集中释放的因素。但进入 4 月以来，高频数据显示 4 月 1 日-22 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 3593 套，较 3 月的 4791 套下降约 25%，不排除是季节性因素，但也表明，当前还需要谨慎判断房地产行业能否在二季度延续好转势头。综合各类因素，我们判断二季度房地产市场回升势头可能弱于一季度。报告正文：一、销售端：3 月，全国商品房销售额同比增速转正，30 大中城市日均成交套数同比、环比大幅增长，前期积压需求的释放对 3 月销售端形成一定支撑；新建住宅价格和二手房住宅价格延续回升趋势，70城中价格环比下降城市数量已降至 5 个。1.销售情况3 月，全国商品房销售面积为 14813 万平方米，同比下降 3.46%；全国商品房销售额为 15096 亿元，2同比增长 6.34%，为 2021 年 7 月以来的首次转正。对此，我们认为，全国商品房销售额同比首次转正，显示楼市出现积极变化；但作为传统销售旺季，3 月并没有迎来强势回暖，当月销售面积同比仍表现为小幅下降，全国商品房销售均价同比大幅上涨是销售额同比增速转正的主要原因。我们按照全国商品房销售额与销售面积的比值来计算全国商品房销售均价，结果显示 3 月商品房销售均价为 10191 万/平方米，同比涨幅达 10.15%。图表 1-2： 2021 年-2023 年 3 月全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理从 30 大中城市商品房成交数据来看，3 月销售端回升趋势更为明显。3 月，30 大中城市商品房日均成交套数为 4741 套，同比增长 39.55%，环比增长 30.70%。支撑 3 月销售回暖的因素主要有两方面：一是处于季末节点，房企普遍存在冲业绩的压力；二是积压需求的释放。2022 年以来 30 大中城市月度总销量基本维持在 10 万套左右的水平，今年 1-3 月 30 大中城市的总销量分别为 77023 套、101565 套和 146965 套，1-2 月积压的部分需求在 3 月得以释放。2.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格数据，3 月延续价格回升趋势，价格环比上涨城市数量由 2 月的 55 个升至 3 月的 64 个，环比下降城市数量由 13 个降至 5 个。具体看，3 月 70 城新建商品住宅价格同比下降 1.35%，降幅较 2 月收窄 0.51 个百分点；环比上涨 0.44%，涨幅较上月扩大 0.14 个百分点。分城市能级看，一二三线城市 3 月价格环比分别上涨 0.3%、0.6%和 0.3%，一二线城市已连续上涨 3 个月且涨幅呈现扩大趋势，三线城市连续上涨 2 个月、涨幅与上月持平。图表 3-4：2021 年-2023 年 3 月 70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源： iFind，东方金诚整理二手房住宅价格变化趋势与新建商品住宅价格趋同，3 月环比下降城市数量由 2 月的 30 个降至 13个，环比上涨城市数量由 2 月的 40 个升至 57 个。具体看，3 月 70 城二手住宅价格同比下跌 2.95%，已连续下跌 14 个月，跌幅较上月收窄 0.44 个百分点；3 月价格环比上涨 0.26%，较 2 月涨幅增加 0.14个百分点。分城市能级来看，一二三线城市 3 月价格环比分别上涨 0.5%、0.3%和 0.2%，其中一线城市涨幅较上月收窄 0.2 个百分点，二线城市涨幅较上月扩大 0.2 个百分点，三线城市为 2021 年 7 月以来首次出现价格环比上涨。图表 5-6：2021 年-2023 年 3 月 70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理二、投资端：楼市回暖不及预期，现金流压力加大明显制约房企投资意愿和投资能力，3 月房地产开发投资增速降幅扩大，新开工和施工步伐被迫放缓，增速出现大幅下滑，竣工面积受“保交楼”政策支持同比大增；土地市场供大于求，土地成交数量维持低位。房地产开发投资完成额同比降幅扩大。3 月房地产开发投资完成额为 12305 亿元，同比下降 7.2%，降幅较上月扩大 1.5 个百分点，但比去年全年 10%的降幅明显收窄，这主要是计入房地产投资的土地购4置费在 1-2 月出现两位数的同比正增长所致，而纳入 GDP 统计的建筑安装等房地产投资项仍持续处于两位数的同比负增状态。图表 7-8：全国房地产开发投资完成额及同比变化（左图）；土地购置费和建筑工程累计变化（右图）数据来源：Wind，东方金诚1.开工情况3 月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 10554 万平方米、14337 万平方米和 6244万平方米，其中新开工面积和施工面积同比分别下降 29.03%和 34.23%，降幅较 1-2 月扩大 19.68 个百分点和 29.87 个百分点；竣工面积同比增长 32.02%，增速较 1-2 月扩大 24 个百分点。我们认为，“保交楼”是今年房地产行业的重点之一，在政策的引导下，竣工面积持续修复。新开工面积和施工面积增速大幅下降，一方面 3 月楼市回暖不及预期，房企的投资意愿明显不足；另一方面 3 月房企偿债压力较大，现金流压力显著上升，投资能力受到显著制约，开工和施工步伐被迫放缓。图表 9：2021 年-2023 年 3 月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）5数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场土地市场表现为供大于求，土地成交数量维持低位。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，3 月 100 大中城市供应土地 478 宗，成交土地 280 宗。具体看，一二三线城市供应数量分别为 28宗、125 宗和 325 宗，环比分别增长 180%、49%和 139%；一二三线城市成交土地数量分别为 9 宗、98宗和 173 宗，一线城市