房地产行业2023年3月统计局数据点评：Q1销售数据改善，投资、新开工仍承压

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 踪 统计局公布 2023 年 1-3 月房地产市场运行情况。1-3 月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为 29946 万平米/30545 亿元/25974 亿元/24121 万平米，同比增速分别为-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%，前值-3.6%/-0.1%/-5.7%/-9.4%。 ⚫ Q1 销售数据明显改善，继续观察需求修复情况。本月统计局销售数据同比计算的基数与历史数据不一致，我们预计原因是对 2022 年 1-3 月西部地区的销售金额和销售面积进行了修正，以修正前的历史数据计算 23Q1 全国商品房销售面积和销售金额同比分别-3.5%/+3.0%。从单月数据来看，3月全国实现商品房销售面积14,813万方，同比增长 0.1%，基数修正前同比-3.5%，前值-3.6%；实现销售金额 15,096 亿，同比增长 8.7%，基数修正前同比+6.3%，前值-0.1%。3 月销售热度基本延续，因疫情积压的置业需求进一步释放，同时备案延迟下部分 2 月成交结算至 3 月，从数据上看单月销售金额和销售面积同比增速均转正。 ⚫ 新开工降幅扩大，房地产投资低迷。3 月单月新开工面积同比下降 29.0%，前值为-9.4%，新开工降幅再度走阔。我们认为企业新开工面临多方面的阻力：土地成交缩量趋势未改；地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢，形成阶段性的新开工缺口；去化率和成交价无明显改善时房企补库存动力不足；3 月竣工面积同比+32.0%，保交楼政策推动下，竣工对新开工存在挤出效应等。3 月房地产投资同比-5.9%，降幅略有扩大。当前行业新开工和竣工趋势背离，施工面积承压，建安成本对房地产投资的支撑走弱；另一方面房企投资拿地缩量趋势未改，共同制约投资修复速度。 ⚫ 销售回款改善，到位资金仍有缺口。2023 年 1-3 月房地产企业到位资金 34,708 亿，同比-9.0%，前值-15.2%，降幅收窄但仍有缺口。分项来看，国内贷款融资 1,506亿，同比+6.1%，前值-15.0%；自筹资金 3,829 亿，同比-17.4%，前值-18.2%；定金及预收款 4,797 亿元，同比+13.5%，前值-11.4%，个人按揭贷款 2,693 亿，同比+20.0%，前值-15.3%。 ⚫ TOP10 集中度回升，百强房企销售弱于行业平均。克而瑞数据显示，2023 年 1-3月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额同比分别+10.7%、+20.4%、-9.5%和-17.2%。2023 年 1-3 月 TOP10 销售集中度为 24.0%，前值（1-2月）为 25.8%，较 2022 全年有所回升。 ⚫ 3 月房地产销售、到位资金有所改善，投资端仍承压。3 月销售热度基本延续，因疫情积压的置业需求进一步释放，同时备案延迟下部分 2 月成交结算至 3 月，从数据上看单月销售金额和面积同比增速均转正。根据我们跟踪的 44 城新房销售，4 月前两周新房销售套数周均数据同比+10.7%，但较 3 月周均环比-30.0%，市场仍处于弱复苏通道，后续走势要进一步观察需求修复情况。行业销售分化加剧，22 年拿地力度的强弱决定了 23 年供货质量的优劣和去化的易难。头部央国企和少数地方性民企去年拿地力度较大，供货质量高、推盘坚决，土储维持良性滚动，后续销售确定性仍强。而其他拿地力度不足的房企只能摊售较难去化的存货，拖累行业整体销售增速。销售有所复苏下房款相关到位资金改善明显，Q1 定金及预收款和个人按揭累计同比均为-2.8%，修复速度仍落后于销售。投资端持续承压，单月房地产开发投资同比-5.9%，单月新开工面积同比-29.0%，单月竣工面积同比+32.0%。当前行业新开工和竣工趋势背离，施工面积承压，建安成本对房地产投资的支撑走弱；另一方面房企投资拿地缩量趋势未改，共同制约投资修复速度。关注销售复苏的持续性，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2023 年 04 月 20 日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 lirui1@orientsec.com.cn 张续远 zhangxuyuan@orientsec.com.cn 需继续观察需求修复情况：——2023 年第15 周地产周报 2023-04-18 4 月首周销售数据回落：——2023 年第 14周地产周报 2023-04-10 核心城市土拍回温，房企销售分化延续：——2023 年第 13 周地产周报 2023-04-04 Q1 销售数据改善，投资、新开工仍承压 ——2023 年 3 月统计局数据点评 看好（维持） 房地产行业动态跟踪 —— Q1销售数据改善，投资、新开工仍承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 Q1 销售数据明显改善，继续观察需求修复情况 ............................................. 4 新开工降幅扩大，房地产投资低迷 ................................................................. 5 销售回款改善，到位资金仍有缺口 ................................................................. 6 TOP10 集中度回升，百强销售弱于全国平均 .................................................. 7 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 8 房地产行业动态跟踪 —— Q1销售数据改善，投资、新开工仍承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：2023 年 3 月房地