园区开发稳健发展，产业投资未来可期

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2023 年 04 月 18 日 证 券研究报告•2022 年 年报点评 持有 （ 首次） 当前价： 16.46 元 张江高科（600895） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 园区开发稳健发展，产业投资未来可期 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 15.49 流通 A 股(亿股) 15.49 52 周内股价区间(元) 10.29-18.45 总市值(亿元) 257.24 总资产(亿元) 372.51 每股净资产(元) 7.03 相 关研究 [Table_Report] [Table_Summary]  事件：2022年公司实现营收 19.1 亿元，同比减少 9.1%；实现归母净利润 8.2 亿元，同比增加 11.0%。  归母净利润实现正增长，融资成本优势显著。2022 年公司实现营收 19.1 亿元，同比减少 9.1%；实现归母净利润 8.2 亿元，同比增加 11.0%。营收小幅降低主要系公司响应政府号召，助力张江科学城实体经济持续经营和发展，减免中小微企业租金导致房产销售收入和租金收入减少所致。归母净利润提高主要系为公司一些下属联营合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较上年同期小，使得公司投资收益较上年同期增加。2022 年公司平均融资成本为 3.3%，同比减少 0.3 个百分点，融资成本优势显著。  园区开发业务稳健发展，在建项目充足。2022 年园区开发业务总收入 18.8 亿元，占公司总营收的 98.8%；其中，房地产开发和房产租赁分别占总营收的55.2%、43.6%。2022年公司实现销售面积 3.4万平方米，销售金额 10.5亿元，实现出租面积 133 万平方米，租赁收入 8.3 亿元。公司在张江城市副中心、特色产业园、金色中环发展带、张江西北区城市更新等持续加快产业载体建设节奏。2022 年在建项目 13 个，总建筑面积 196.8 万方，年内新开工项目 5 个，总建筑面积 100 万方。  产业投资规模持续扩大，创业营助推投资孵化。截至 2022年 12月末，公司累计产业投资规模已达 81.2亿元。其中，直投项目 52个，投资金额 20.7亿元，参加投资的子基金 24 个，认缴出资 60.5 亿元，撬动了 549 亿元的资金规模。已投项目市场表现突出，唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技、益方生物和联影医疗等均在科创板上市。895创业营和智己汽车联手打造（第十一季）未来车专场，入营项目 26 家。 895 创业营（第十二季）航空航天专场的招募及海选项目活动已于 2023 年 3 月启动。  盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025 年 EPS 分别为 0.68元、0.82元、0.92 元，2023-2025 年归母净利润将保持 20.3%的复合增长率。考虑到公司园区开发稳健发展，产业投资持续孵化，首次覆盖给予“持有”评级。  风险提示：产业地产竞争加剧风险，资金回款或不及预期，投资收益波动风险等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 1906.72 2278.14 2678.15 3085.36 增长率 -9.08% 19.48% 17.56% 15.20% 归属母公司净利润（百万元） 822.22 1054.52 1267.56 1432.53 增长率 11.02% 28.25% 20.20% 13.01% 每股收益 EPS（元） 0.53 0.68 0.82 0.92 净资产收益率 ROE 5.15% 6.14% 6.93% 7.55% PE 30.5 23.7 19.8 17.5 PB 1.64 1.57 1.49 1.41 数据来源：Wind，西南证券 -22%-14%-5%3%12%20%22/422/622/822/1022/1223/223/4张江高科 沪深300 92106 张 江高科（600895） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 业务转型打造中国硅谷，稳健经营业绩增速放缓 ............................................................................................................................. 1 2 园区开发稳健发展，产业投资增长迅速 ............................................................................................................................................... 3 3 盈利预测与估值 ............................................................................................................................................................................................ 5 3.1 盈利预测.................................................................................................................................................................................................. 5 3.2 相对估值.................................................................................................................................................................................................. 6 4 风险提示 ..................................................................................................................