保利发展(600048)22年业绩下滑，销售拿地持续向好

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2023 年 04 月 06 日 保利发展（600048.SH） 22 年业绩下滑，销售拿地持续向好 受毛利率下滑、投资收益减少等影响，公司业绩下滑 33%。2022 年公司实现营业总收入 2811.1 亿元，同比下降 1.4%；归母净利润 183.5 亿元，同比下降 33%。利润下滑主要由于毛利率下滑、投资收益减少以及资产减值损失增加所致，2022 年公司毛利率同比下降 4.8 个百分点至 22%，税后毛利率同比下滑 4 个百分点至 17.3%；全年实现投资收益 42 亿元，同比下降 32.4%；2022 年资产减值损失 11.6 亿元，同比增长 1122.5%。 销售表现优于同行，城市深耕效果显著，市占率持续提升。公司 2022 年实现签约额 4573 亿元，同比减少 14.5%；签约面积 2748 万方，同比减少 17.6%。公司全年销售额降幅小于百强 27.2 个百分点，市场排名升至行业第二，同比提升两位，市占率达 3.4%，连续 7 年提升。公司城市深耕效果显著，38 个核心城市贡献销售达 86%，同比提升 8pct，珠三角和长三角销售贡献为 56%。2022 年公司实现销售回笼 4271 亿元，回笼率达到 93.4%，回笼率连续 4 年保持在 93%以上，现金流保持健康。 拿地规模行业居前，投资聚焦核心城市，提升拓展质量。2022 年公司新拓展了 91 个项目，总地价 1613 亿元，同比减少 13.1%；容积率面积 1054万方，同比减少 61.3%，拿地规模在行业内居前。公司坚持聚焦核心城市与城市群，2022 年核心 38 城拓展金额占比达到 98%。具体看，在一、二、三线城市投资金额占比分别为 33.7%、49.2%、17.1%，三线城市也主要位于粤港澳、长三角、海西城市群，销售表现相对更好。 三道红线维持绿档，融资成本持续降低。截至 2022 年末，公司有息负债3813 亿元，同增 12.7%，其中一年内到期的债务占比 21%，期限结构合理。公司 2022 年扣除预收账款后资产负债率 68.4%，净负债率 63.6%，现金短债比 1.57 倍，三道红线稳居绿档。有息负债综合成本 3.92%，同降 0.54pct，融资优势显著。此外，公司此前发布 2023 年度非公开发行 A股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过 35 名特定对象发行不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过 125 亿元，有助于优化公司资本结构、增强资金实力，在行业出清过程中更好地把握投资机会、巩固竞争优势。 投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地，土储质量不断优化，我们认为公司未来有望保持销售规模、提升市占率、拿地毛利率修复，进而带动利润率进一步改善。我们预测公司 2023/2024/2025 年营业收入为 3209/3310/3323 亿元，归母净利润分别为 192/210/225 亿元，对应摊薄 EPS 为 1.6/1.8/1.9 元/股，当前股价对应 2023 年动态 PE9.1x。维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。 财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 284,933 281,017 320,873 331,015 332,311 增长率 yoy（%） 17.2 -1.4 14.2 3.2 0.4 归母净利润（百万元） 27,388 18,347 19,228 20,996 22,479 增长率 yoy（%） -5.4 -33.0 4.8 9.2 7.1 EPS 最新摊薄（元/股） 2.29 1.53 1.61 1.75 1.88 净资产收益率（%） 12.3 8.4 8.0 7.9 8.2 P/E（倍） 6.4 9.6 9.1 8.4 7.8 P/B（倍） 1.0 0.9 0.9 0.8 0.8 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为 2023 年 4 月 4 日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 4 月 4 日收盘价(元) 14.65 总市值(百万元) 175,367.00 总股本(百万股) 11,970.44 其中自由流通股(%) 100.00 30 日日均成交量(百万股) 59.09 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《保利发展（600048.SH）：业绩小幅下滑，核心 38城拿地占比九成》2022-10-30 2、《保利发展（600048.SH）：业绩靓眼正增长，投资更加聚焦核心城市》2022-08-30 3、《保利发展（600048.SH）：短期业绩承压，整体表现稳健》2022-04-19 -27%-21%-14%-7%0%7%14%2022-042022-082022-112023-03保利发展沪深300 2023 年 04 月 06 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1247342 1300401 1395741 1379865 1473162 营业收入 284933 281017 320873 331015 332311 现金 171384 176537 182570 198452 223565 营业成本 208631 219228 254679 261533 257726 应收票据及应收账款 3194 4054 4222 4316 4255 营业税金及附加 15685 13121 16044 16551 16616 其他应收款 157849 157426 171675 151267 165219 营业费用 7384 7530 8343 8606 8640 预付账款 42686 22556 35784 37775 40416 管理费用 5434 4744 5698 5854 5840 存货 809656 877893 941243 926854 978701 研发费用 1436 1238 1523 1550 1548 其他流动资产 62573 61934 60248 61202 61006 财务费用 3386 3686 4098 3837 4242 非流动资产 152591 170064 187666 204725 221714 资产减值损失 95 -1156 -802 -166 0 长期投资 95089 106250 121763 136979 152211 其他