房地产行业第13周周报：新房成交同比增速提升至四成，一季度百强房企同比销售增速回正

7 房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 4 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-2 月统计局数据点评：销售改善复合预期；投资降幅收窄主因并非新开工》（2023/3/15） 《未提及“房住不炒”：预期住房需求将重点来自于核心城市—2023 年政府工作报告点评》（2023/3/5） 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 13 周周报（3 月25 日-3 月 31 日） 新房成交同比增速提升至四成，一季度百强房企同比销售增速回正 本周新房、二手房成交环比均增长，新房同比涨幅有所扩大，二手房同比增速保持高增。土地市场环比量价齐跌，同比量升价跌；溢价率同环比均下降。 核心观点  本周新房、二手房成交环比均增长，新房同比涨幅有所扩大，二手房同比增速保持高增。43 城新房成交面积为584.4 万平方米，环比增加20.5%，同比增加41.4%，同比增速较上周增加了5.1个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 37.7%、19.1%、-20.1%，同比增速分别为 231.9%、25.5%、53.0%，其中一线城市同比增速提升了 205.5 个百分点，二、三线城市同比增速分别降低了17.0、0.2 个百分点。15 城二手房成交面积 254.1 万平，环比上升 1.2%，同比上升 125.2%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为 28.2%、-8.9%、-0.3%，同比增速分别为 114.4%、120.8%、256.6%，其中一、三线城市同比增速较上周分别提升了 81.8、4.0 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 75.0 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。14 城新房库存面积为 1.02 亿平，环比下降 0.6%，同比下降 0.4%，去化周期为 13.6 个月，环比下降 1.1 个月，同比下降 1.6个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.8%、-1.3%、0.0%，同比增速分别为-0.8%、-1.3%、-13.4%；去化周期分别为 12.0、12.5、13.2 个月，环比分别下降 0.7、0.5、0.2 个月，同比分别下降 0.1、0.2、8.3 个月。  土地市场环比量价齐跌，同比量升价跌；溢价率同环比均下降。百城成交全类型土地数量为 410 宗，环比上升 8.5%，同比上升 1.7%；成交土地规划建筑面积为 2355 万平方米，环比下降 2.5%，同比上升 4.2%；成交土地总价为 3.7 亿元，环比下降 12.5%，同比下降 19.6%；成交土地楼面均价为 1302 元/平方米，环比下降 10.3%，同比下降 22.9%；百城成交土地溢价率为 3.98%，环比下降 11.2%，同比下降 20.7%。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 207.9 亿元，同比上升 31.6%，环比上升 62.6%。净融资额为 2 亿元。其中国企国内债券总发行量为 200.9亿元，同比上升 39.7%，环比上升 57.1%；净融资额为 53.4 亿元。民企国内债券总发行量为 7 亿元，同比下降 50.9%；净融资额为-51.4 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.1%，较上周下降 3.4 个百分点；相对沪深300 收益为-3.7%，较上周下跌 2.3 个百分点。房地产板块 PE 为 13.97X，较上周上涨 1.02X。北上资金对汽车、医药生物、电子加仓金额较大，分别为 31.43、27.70、27.20 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为-0.05%），净买入-3.49 亿元（上周净买入-7.32亿元）。 投资建议  本周一线、强二线城市需求端政策继续出现调整：北京启动存量住房交易“带押过户”模式；厦门调整限购政策为户籍单身人士可购第二套住房，户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。3 月百强房企销售额 7256 亿元，同比增长 29.1%，较 2 月增速提升了 16.6 个百分点；一季度累计销售额 1.66 万亿元，同比增长 2.2%，累计增速在 3 月也已经转正。3月整体市场处于需求持续释放期，我们认为后续一线及强二线城市的市场回暖仍有一定的可持续性，政策利好仍在不断推出，市场信心或将持续修复。  我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来 β 行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 4 月 3 日 房地产行业第 13 周周报（3 月 25 日-3 月 31 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 .....................