华润置地(1109.HK)核心净利润保持正增长，经营性不动产韧性强

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2023 年 03 月 29 日 证 券研究报告•2022 年 年报点评 买入 （ 维持） 当前价： 35.70 港元 华润置地（1109.HK） 房 地产 目标价： ——港元 核心净利润保持正增长，经营性不动产韧性强 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：Wind 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 24.6-39.8 3 个月平均成交量(百万) 10.13 流通股数(亿) 71.31 市值(亿) 2,545.75 相 关研究 [Table_Report] 1. 华润置地（1109.HK）：核心净利润逆势增长，轻资产业务韧性凸显 (2022-09-01) 2. 华润置地（1109.HK）：经营逆势提升，构建“3+1”业务模式 (2022-04-01) [Table_Summary]  核心净利润保持正增长，财务状况持续优化。2022 年公司实现营业收入 2070亿元（-2.4%），其中开发物业实现营业收入 1761亿元（-4.2%），投资物业（包括酒店经营）170亿元（-2.4%）；实现归母净利润 280亿元（-13.3%），主要是基于相对保守的资本化率预测，公司投资物业评估增值同比下降 10.5%，扣除投资物业评估增值后的核心净利润 269亿元，逆势增长 1.5%。公司融资渠道畅通，在手现金充沛。2022年公司以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式成功融资 391亿元，综合加权平均融资成本 3.44%，处于行业低位。截至 2022年末公司仅 27%有息负债一年内到期，在手现金及现金等价物 974亿元，净有息负债率 38.8%，“三道红线”稳居绿档。  开发业务销售小幅下滑，聚焦高能级城市土储优质。2022 年公司签约销售额3013 亿元（-4.6%），签约面积 1430万方（-18.8%），签约均价 2.11万元/平方米（+17.5%）。公司新获取项目 71个，多元化拿地项目数量占比 37%，新增土储面积 1095 万平米，权益面积 789 万平，一二线城市投资占比 92%，并在合肥、佛山、南京、东莞、厦门、三亚等地获取 6个商业综合体项目。截至 2022年末，公司总土地储备 6478万平方米，总可售货源 5384亿元，78%位于一二线城市，住宅产品占比 77%。土地储备布局与结构优质，可保障公司未来三年以上的发展需求。  经营性不动产业务韧性强，轻资产管理多元拓展。2022年公司旗下购物中心实现租金收入 138亿元，微降 1.3%，还原减租影响后同比增长 13.0%，同店增长4.8%，零售额达 1137亿元（+6.2%），平均出租率高达 96.2%，月均坪效维持在 2232 元/平米。年内新开张 13 家购物中心，重奢购物中心数量增至 10 家。公司写字楼/酒店分别实现收入 18.7/13.9亿元，其中写字楼剔除租金减免后营收同比增长 10.1%，出租率维持在 79.2%相对高位，优于市场平均水平，酒店业务受疫情冲击同比下降 11.1%。万象生活物业在管面积增长 87.3%至 2.9 亿平方米，商管面积达 920 万平方米，全渠道市场化拓展。  盈利预测与投资建议：预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 7.8%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。  风险提示：商业拓展不及预期；地产销售回款不及预期；项目结算不及预期等。 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 207061 223594 244614 265319 增长率 -2% 8% 9% 8% 归属母公司净利润（百万元） 28092 29976 32497 35211 增长率 -13% 7% 8% 8% 每股收益 EPS（元） 3.94 4.20 4.56 4.94 净资产收益率 ROE 11.51% 11.35% 11.34% 11.30% PE 7.97 7.37 6.80 6.27 数据来源：Wind，西南证券 -31%-21%-12%-2%8%18%22/322/522/722/922/1123/123/3华润置地 恒生指数 50202 华 润置地（1109.HK） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：受公司物业销售业务结算节奏影响，预计 2023-2025 年结算金额增速分别为5%/7%/6%； 假设 2：随着疫情的负面影响减小，公司投资物业出租情况有望好转，且新增购物中心项目持续开业，预计公司 2023-2025 年投资物业收入增速分别为 25%/20%/18%； 假设 3：2023-2025 年公司其他业务收入增速分别为 25%/22%/20%。 基于以上假设，我们预测公司 2023-2025 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2022A 2023E 2024E 2025E 开发物业 收入 176160 184968 197916 209791 增速 -4.2% 5.0% 7.0% 6.0% 毛利率 23.0% 23.0% 23.0% 23.0% 投资物业 收入 17020 21275 25530 30125 增速 -2.4% 25.0% 20.0% 18.0% 毛利率 66% 66.0% 66.0% 66.0% 其他 收入 13881 17351 21169 25402 增速 28% 25.0% 22.0% 20.0% 毛利率 19% 19.0% 19.0% 19.0% 合计 收入 207061 223594 244614 265319 增速 -2% 8.0% 9.4% 8.5% 毛利率 26% 26.8% 27.1% 27.5% 数据来源：公司公告，西南证券 华 润置地（1109.HK） 2022 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 713,285 750,724 815,257 873,445 营业总收入 207,061 223,594 244,614 265,319 现金 95,545 93,965 121,094 107,455 营业成本 152,771 163,713 178,222 192,357 应收账款 3,225 3,655 3,871 4,292