越秀地产(0123.HK)港股公司信息更新报告：业绩保持增长，TOD模式持续拓储

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 10 越秀地产（00123.HK） 2023 年 03 月 20 日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/3/20 当前股价(港元) 11.140 一年最高最低(港元) 12.680/6.330 总市值(亿港元) 344.95 流通市值(亿港元) 344.95 总股本(亿股) 30.96 流通港股(亿股) 30.96 近 3 个月换手率(%) 14.74 股价走势图 数据来源：聚源 《业绩逆势稳中有升，多元拿地持续推进—港股公司信息更新报告》-2022.8.19 《深耕湾区，拿地方式多元，商住并举走向全国化—公司首次覆盖报告》-2022.5.30 业绩保持增长，TOD 模式持续拓储 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  业绩保持增长，TOD 模式持续拓储，维持“买入”评级 越秀地产 2022 年实现营收 724.2 亿元，同比增长 26.2%；归母净利润 39.5 亿元，同比增长 10.2%，在行业增速下滑背景下业绩逆势增长。受销售市场波动影响，我们下调公司 2023-2024 年并新增 2025 年盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 43.6、52.7、62.3 亿元（2023-2024 年原值为 57.0 和 68.8 亿元），对应 EPS 分别为 1.61、1.95、2.30 港元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.1、5.0、4.2 倍。我们认为伴随在市场企稳及行业竞争格局优化，公司凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。  销售金额逆势增长，TOD 模式全国化拓展 销售端：2022 年公司合同销售金额约为 1250.3 亿元，同比增长 8.6%；合同销售面积约 414.0 万方，同比下降 0.9%，超额完成年初 1235 亿元的销售额目标。公司 2023 年销售目标为 1320 亿元，可售货值为 2400 亿元，2023 年前两月公司累计销售金额同比提升 187%，若保持现有增长趋势，销售目标达成可期。 土地端：2022 年公司于 12 个城市新增 37 幅土地，全部位于一二线城市，总建筑面积约 695 万平方米，拿地面积权益比 52%。其中通过 TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比 53%，公司多元化拓储能力不断提升。 TOD 模式：公司 2022 年向母公司收购广州琶洲南 TOD 项目，通过产交所摘牌方式获取杭州勾庄 TOD 项目，两项目均在 2022 年内实现销售。目前公司共拥有8 个 TOD 项目，2022 年销售额 220.9 亿元，同比上升 23.6%。公司 TOD 总土储达到 386 万平方米，TOD 土储占比 13.6%。  三道红线维持“绿档”，融资成本持续降低 截至 2022 年底，公司净负债率为 62.7%，剔除预收账款的资产负债率为 68.8%，现金短债比 2.23 倍，负债结构较健康，三道红线维持“绿档”。2022 年公司有息负债规模 883.0 亿元，一年内到期债务占比 18%。公司 2022 年成功发行公司债98.4 亿元，加权平均利率 3.11%，平均融资成本同比下降 10 个基点至 4.16%。  风险提示：政策调控风险，销售回款不及预期，TOD 项目开发进程不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 57,379 72,416 81,830 91,649 102,647 YOY(%) 24.1 26.2 13.0 12.0 12.0 净利润(百万元) 3,589 3,953 4,355 5,272 6,229 YOY(%) (15.5) 10.2 10.2 21.0 18.2 毛利率(%) 21.8 20.4 19.6 20.2 21.0 净利率(%) 9.2 8.5 8.3 9.0 9.5 ROE(%) 7.7 8.3 7.4 7.6 9.0 EPS(摊薄/港元) 1.32 1.46 1.61 1.95 2.30 P/E(倍) 7.4 6.7 6.1 5.0 4.2 P/B(倍) 0.7 0.6 0.5 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所（截至 2023 年 3 月 20 日，汇率 1 港币=0.88 人民币） -50%0%50%100%2022-032022-072022-11越秀地产恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 仅供内部参考，请勿外传港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 10 目 录 1、 销售保持增长，行业排名大幅提升 ........................................................................................................................................ 3 2、 投资节奏稳健，TOD 模式持续拓储 ....................................................................................................................................... 3 3、 租赁收入同比下降，持有可租物业面积稳定 ......................................................................................................................... 5 4、 盈利能力相对稳定，融资成本不断下降................................................................................................................................. 5 5、 盈利预测与投资建议 ................................................................................................................................................................ 7 6、 风险提示 ........................................................................................................................................................................