越秀服务(06626.HK)现金流健康，运营管理优化，业绩符合预期

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外研究公司跟踪报告证券研究报告＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃买入(＃维持 ）目标价：6.6 港元现价： 3.75 港元预期升幅：76%＃marketData＃市场数据日期2023.03.09收盘价（港元）3.75总股本（百万股）1522流通股本（百万股）1522净资产（亿元）33.91总资产（亿元）59.48每股净资产（元）2.12数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《【兴证海外地产】越秀服务(06626.HK)：后起之秀，不断超越》20230215＃emailAuthor＃海外研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃06626.HK＃dyCompany＃越秀服务＃title＃现金流健康，运营管理优化，业绩符合预期＃createTime1＃2023 年 03 月 10 日投资要点＃summary＃公司 2022 年度业绩符合预期：2022 年公司实现收入 24.86 亿元，同比增长 29.6%；综合毛利率为 27.3%，同比下降 7.7 个百分点；归母净利润为4.16 亿元，同比增长 15.7%；归母净利率为 16.7%，同比下降 2.0 个百分点；每股派息 0.096 元，派息率为 35%，公司整体业绩符合预期。第三方拓展规模翻倍，多元业态项目均有突破：截至 2022 年末，公司在管面积为 5169 万平米，新增在管面积 1369 万平米；公司合约面积为 7060万平米，新增合约面积 1309 万平米，规模拓展稳健增长。2022 年公司进一步完善投拓团队的激励机制，实现第三方拓展合约面积 843 万平米，是 2021 年拓展规模的 2.4 倍；分业态来看，第三方拓展合约面积中住宅、TOD、商业及城市服务（及公建）业态分别占比 43%、6%、6%和 45%。试点阿米巴经营管理模式，提高人效：2022 年公司在大湾区和华中地区多个项目试点阿米巴模式，在保障服务品质的前提下，实现项目层面的降本增效、人均管理面积增长以及新零售业务收入创下新高。2023 年公司将继续推广阿米巴经营模式，强化项目运营管理能力和项目人员销售能力，公司人效和社区增值服务的收入占比均有望进一步提升。股权激励落地，经营以有质量的业绩增长为导向：公司于 2022 年末推出股票期权计划，首期授出 1522.03 万份股票期权予 39 名合资格参与者，行权价格为 3.334 港元/股，归属条件对于扣非归母净利润增速、扣非归母净资产收益率、应收账款周转率以及现金股息比例均有约束条件，引导管理团队实现有质量的业绩增长。现金流健康，盈利质量高：截至 2022 年末，公司在手现金为 43.61 亿元，在手现金充裕；经营性现金流净流入 7.5 亿元，经营性现金流/净利润覆盖倍数为 1.8 倍，主要得益于公司健康的回款状态。2022 年公司收缴率为 94.8%，保持行业内较高水平；公司应收账款周天数为 89 天，较 2021年进一步缩短。维持“买入”评级，目标价 6.6 港元：截至 3 月 9 日，公司市值为 57 亿港元，接近公司的在手现金，对应 2023 年动态 PE 为 10 倍，估值水平较低。我们认为基于公司未来三年业绩增长的稳健性、现金流的健康度、市场化的激励机制等因素，应给予公司一定估值溢价。维持“买入”评级，目标价为 6.6 港元，对应 2023/2024 年 PE 为 18/16 倍。风险提示：母公司合约销售表现不及预期，市场拓展及收并购不及预期，应收账款减值风险。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)2,4863,1903,8934,589同比增长(%)29.628.322.017.9归母净利润(百万元)416481553633同比增长(%)15.715.515.014.5毛利率(%)27.326.425.525.0ROE(%)13.514.214.915.4每股收益(元)0.270.320.360.42市盈率12.210.49.17.9来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 2 -海外公司跟踪报告(评级)报告正文公司 2022 年度业绩符合预期：2022 年公司实现收入 24.86 亿元，同比增长 29.6%；综合毛利率为 27.3%，同比下降 7.7 个百分点；归母净利润为 4.16 亿元，同比增长 15.7%；归母净利率为 16.7%，同比下降 2.0 个百分点；每股派息 0.096 元，派息率为 35%，公司整体业绩符合预期。图 1、公司归母净利润及增速图 2、公司综合毛利率及归母净利率资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理第三方拓展规模翻倍，多元业态项目均有突破：截至 2022 年末，公司在管面积为5169 万平米，新增在管面积 1369 万平米；公司合约面积为 7060 万平米，新增合约面积 1309 万平米，规模拓展稳健增长。2022 年公司进一步完善投拓团队的激励机制，实现第三方拓展合约面积 843 万平米，是 2021 年拓展规模的 2.4 倍；分业态来看，第三方拓展合约面积中住宅、TOD、商业及城市服务（及公建）业态分别占比 43%、6%、6%和 45%。图 3、公司在管面积及合约面积图 4、2022A 公司第三方拓展合约面积业态构成资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理试点阿米巴经营管理模式，提高人效：2022 年公司在大湾区和华中地区多个项目试点阿米巴模式，在保障服务品质的前提下，实现项目层面的降本增效、人均管理面积增长以及新零售业务收入创下新高。2023 年公司将继续推广阿米巴经营模式，强化项目运营管理能力和项目人员销售能力，公司人效和社区增值服务的收入占比均有望进一步提升。股权激励落地，经营以有质量的业绩增长为导向：公司于 2022 年末推出股票期权仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 3 -海外公司跟踪报告(评级)计划，首期授出 1522.03 万份股票期权予 39 名合资格参与者，行权价格为 3.334港元/股，归属条件对于扣非归母净利润增速、扣非归母净资产收益率、应收账款周转率以及现金股息比例均有约束条件，引导管理团队实现有质量的业绩增长。现金流健康，盈利质量高：截至 2022 年末，公司在手现金为 43.61 亿元，在手现金充裕；经营性现金流净流入 7.5 亿元，经营性现金流/净利润覆盖倍数为 1.8 倍，主要得益于公司健康的回款状态。2022 年公司收缴率为 94.8%，保持行业内较高水平；公司应收账款周