【宏观专题】定量测算居民提前还款可能造成的影响

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 宏观研究 宏观专题 2023 年 03 月 07 日 【宏观专题】 定量测算居民提前还款可能造成的影响  前言 近期居民提前偿还房贷这一行为市场讨论颇多。本文尝试定量判断当下居民提前还款的比例，并分析测算居民提前还款可能造成的一些影响。  提前还款比例有多少？——数据不算高，但提前还款的原因与以往有显著差异 1）提前还款比例如何测算？我们通过加权平均个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）的早偿率来予以表征。 2）当下提前还款的比例高吗？①首先我们要明确的是，提前还款并不是个新现象，本轮提前还款的居民的比例，暂未突破历史最高点。不过本轮提前还款发生的宏观背景，与过去有明显的不同。②常态下，居民提前还款比例和房地产销售顺周期。究其原因，我国对于居民购房存在“限贷”政策，因此贷款人改善性或投资性购房时，需要先偿还之前的债务，再进行新一轮的贷款业务。③而 2022 年以来的提前还款是发生在房地产销售大幅回落期间。因此虽然当下居民提前还款比例并未超过前期高点，但其情景与往年有显著差异。 3）为什么 8 月以来提前还款比例基本持平？根据 21 世纪经济报道，“多家银行均表示，排队是因为去年底至今，申请提前还贷的人数明显增加。有银行工作人员表示：‘目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消化’”。此外多家媒体也有类似表述。由此推断 8 月以来申请提前还款的居民可能已基本达到上限，当下提前还款主要反应在排队申请人群变多，但是实际的提前还款比例数据层面还未充分反应这一面。  当前居民为何提前偿还房贷？——存量资产受损+投资渠道受限 1）居民的资产负债表受损。结合报告《2022 年，居民资产负债表真的受损了吗？》，2022 年居民总资产和总负债增速双双大幅下滑的背景下，资产负债率不降反升，居民资产负债表有明显的受损迹象。此外，根据央行公布的城镇储户问卷调查，倾向更多储蓄的城镇储户占比从 2019 年的 45.7%抬升至 2022 年的 61.8%，上行 16.1%，疫情这三年倾向更多储蓄的居民抬升幅度近似于 2007年到 2019 年将近 12 年的抬升幅度；2022 年底城镇储户的未来收入信心指数是 2001 年有数据以来的历史最低值，城镇储户的未来就业预期指数是 2009 年以来的历史次低值。在此情境下，居民从过去的“资产最大化”逐步转化为当下的“负债最小化”。持有房贷者为了减轻债务压力，自然选择提前偿还房贷的方式。 2）居民投资渠道受限。①2020~2021 年新增贷款者房贷利率过高。2010 年~2018年，房贷利率比一般贷款利率平均低 78bp 左右，但是 2020 年~2021 年，房贷利率开始持续高于一般贷款利率。②过高的房贷利率自然加重了居民的负担。2020 年和 2021 年新增购房贷款者的超额利息占收入的比重接近 4%，比 2011年，2014 年，2018 年三轮房贷利率较高期间高出 2%左右。③在房贷利率过高的同时，居民还缺乏适当的投资理财的方式。当地产价格同比和股票指数同比低于房贷利率的情境下，对于居民而言，用闲置资金偿还前期的贷款反而成了“最高收益的投资”。数据来看，2008 年，2012 年和 2022 年当房贷利率高于地产价格和股票同比的情境下，个人住房贷款均有出现负增长的情况。  居民提前还贷对于商业银行有何影响？——降存量房贷利率并不现实 1）①从房贷业务占比来看，国有行和股份制银行个人住房贷款占比较高，城商行和农商行相对低一些。②从净利润视角来看，2020~2022 年，各类商业银行净利润平均增速较 2019 年均有明显回落，净息差较 2019 年也有明显下行。③对于房贷利率而言，如果使居民的存量房贷利率恢复至历史常态，2021 年末房贷利率较一般贷款利率高 44bp，考虑一年期 LPR 与五年期 LPR 利差缩窄之后，对应存量房贷利率或仍需下行约 100bp。 2）如果提前还款后，商业银行能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 相关研究报告 《【华创宏观】关于反通胀，历史会告诉我们什么？——海外论文双周报第 14 期》 2023-03-01 《【华创宏观】全息重大项目：多维摸清投向》 2023-02-20 《【华创宏观】2022 年信贷流向行业图谱》 2023-02-19 《【华创宏观】2022 年，居民资产负债表真的受损了吗？》 2023-02-09 《【华创宏观】美国就业市场真得如此紧张吗？——海外论文双周志第 13 期》 2023-02-09 华创证券研究所 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 贷对于商业银行的利润影响相对可控。每增加 5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较 2022 年少增 0.33%，股份行利润较 2022年少增 0.21%，城商行较 2022 年少增 0.12%，农商行较 2022 年少增 0.04%。如果使商业银行净利润回到 2021 年，对应大行可以接受 21%居民提前 100%偿还，股份行可以接受 58%居民提前 100%偿还，城商行可以接受 78%的居民提前 100%偿还，农商行由于 2022 年净利润低于 2021 年，因此不在我们测算考量范围内。 3）如果提前还款后，商业银行不能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响则相对较大。每增加 5%提前还款（假设提前偿还 30%的贷款）的居民，对应大行利润较 2022 年少增 1.9%，股份行利润较2022 年少增 1.2%，城商行较 2022 年少增 0.7%，农商行较 2022 年少增 0.2%。如果使商业银行净利润回到 2021年，对应大行可以接受3.8%的居民提前100%偿还，股份行可以接受 9.8%的居民提前 100%偿还，城商行可以接受 14%的居民提前 100%偿还，农商行由于 2022 年净利润低于 2021 年，因此不在我们测算考量范围内。 4）如果为了对抗提前还款行为，商业银行降低 30%存量贷款的利率的话，那么对商业银行的冲击同样较大。每降低 10bp 的存量房贷利率，对应大行利润较 2022 年少增 0.7%，股份行利润较 2022 年少增 0.4%，城商行较 2022 年少增 0.2%，农商行较 2022 年少增 0.1%。  风险提示： RMBS 本身不具备代表性。货币政策超预期。房价超预期。测算基于特定假设，存在局限，结果不代表现状及未来趋势。  sXjWnVmUfWqUrQrQ8OcM7NmOmMnPmPfQnNtQjMqQrO9PoPqPwMmOwOwMtOqR 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮