房地产行业广州市旧改专题报告：重启旧改打开城市新空间，地区房企迎机遇

证券研究报告 | 行业专题 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/15 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 02 月 14 日 重启旧改打开城市新空间，地区房企迎机遇 ——广州市旧改专题报告 投资要点 ❑ 广州市拟推进城市更新 300 平方公里，推进旧改项目 297 个 2023 年 2 月 6 日，广州市自然资源部发布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》（公开征求意见稿），根据规划全市拟至 2035 年推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目 297 个，累计推进城市更新约 300 平方公里。对比新旧城市更新政策，我们认为此次政策时间跨度更长、涉及规模更大、更新资源和改造方式更丰富，其中 TOD 相关项目数量约占全部旧改项目的 50%。此外，我们认为本次规划是自 2021 年 8 月政策禁止大拆大建以来，地区重启旧改的标志性事件，有助于激发地方市场活力，助力地方市场企稳修复。 ❑ 越秀地产、保利发展、万科 A 均具有在广州市开发旧改项目的经验 根据广州市公共资源交易中心公示数据，2019-2022 年间广州市共有 61 个旧改项目中标，总投约 3248 亿元。参与旧改的主体以非上市房企为主，非上市房企中标项目数量及总投分别占比 59%和 61%。我们重点关注的房企中，越秀地产、保利发展、万科 A 均具有在广州市开展旧改项目的经验。根据我们统计，2019-2022年越秀地产和保利发展中标旧改项目总投金额分别为 488 亿元和 30 亿元。 ❑ 深耕广州+TOD 和旧改开发能力+资金优势，越秀地产具备参与旧改的先发优势 股东背景上，越秀地产依托双国资背景，“轨道交通+物业”战略顺利推进。销售端，区域深耕优势明显，2022 年越秀地产在广州市全口径销售额为 658 亿元，排名广州市第 1 位（根据克而瑞销售榜单）。投资端，越秀地产重视多元化增储，TOD 开发经验丰富，此外越秀地产具备旧改能力，2019 年获得番禺区里仁洞村和南沙东流村两个旧改项目。资金端，截止 2022H1 公司三道红线保持绿档，平均借贷成本仅为 4.11%，公司融资渠道通畅，债务结构健康，具备较强的资金优势。 ❑ 投资建议 我们认为，此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响：①从市场角度看，城市更新有利于城市面貌更新，增加就业机会、吸引人才，长期利好地方房地产市场活跃度；②广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足，城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题；③本次城市更新规划中 TOD 相关旧改面积占比 50%，对应利好资金实力强+具备 TOD 及旧改能力+广州市城市深耕的房企，例如越秀地产、保利发展、万科 A 等。其中越秀越秀地产长期深耕广州，区域深耕优势明显，且公司具有较丰富的 TOD 开发经验，值得重点关注 ❑ 风险提示：政策落地速度不及预期。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 相关报告 1 《多地再提保交楼，新房市场热度提升》 2023.02.13 2 《多地下调房贷利率，节后首周市场热度提升》 2023.02.06 3 《化解优质头部房企风险，二手房成交增长延续》 2023.01.15 仅供内部参考，请勿外传行业专题 http://www.stocke.com.cn 2/15 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1 广州市发布城市更新规划，拟推进旧改项目 297 个 ...................................................................... 4 1.1 存量情况：土地增量空间矛盾日益凸显，“三旧”改造用地占比大 ........................................................................ 4 1.2 规划范围：聚焦广州活力创新走廊，TOD 为主要发展导向 ................................................................................ 4 1.3 推进计划：更新规模稳步提升，年均推进 20 平方公里 ...................................................................................... 6 1.4 本次规划特点：时间长、规模大，多措并举突出高质量城市更新 ....................................................................... 7 1.5 政策组合：2023 年以来广州市多次调整城市更新政策，“重启”旧改 .................................................................. 7 2 多家房企布局广州城市更新 .......................................................................................................... 8 2.1 非上市房企项目数量和改造金额较多 .................................................................................................................. 8 2.2 旧改主体头部效应显著 ........................................................................................................................................ 9 2.3 重点关注标的中，越秀地产、保利发展、万科 A 均具有在广州市开展旧改项目的经验 ................................... 10 3 越秀地产：深耕广州，具备参与本次城市更新先发优势 ............................................................. 11 3.1 股权架构：双国资背景加持，股东实力强劲 ..................................................................................................... 11 3.2 销售情况：销售稳增长，广州业绩亮眼 ............................................................................................................ 11 3.2.