债券深度报告：解码公募REITs的22年四季报

2023 年 2 月 2 日 债券深度报告 解码公募 REITs 的 22 年四季报 债券深度报告 债券报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@pingan.com.cn 郑子辰 投资咨询资格编号 S1060521090001 zhengzichen160@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 核心摘要： 目前，2022 年 10 月及以前上市的 20 只公募 REITs 四季报均已发布：  能源基础设施板块运营情况环比下滑明显，但指标年化完成度仍居前列。鹏华深圳能源 REIT 发电收入 22 年 4 季度环比下滑 30.65%，但综合 3、4 季度的整体经营情况仍然较优。  高速公路板块受 22 年 4 季度疫情释放的冲击较大。高速公路 4 季度经营情况环比明显下滑，主要系 4 季度疫情和 4 季度货车高速公路通行费减免政策影响，板块收入、EBITDA 和可供分配金额环比均下降。  生态环保板块整体表现整体不及 3 季度，内部 REITs 之间有所分化。中航首钢绿能 REIT 收入、EBITDA 和可供分配金额的预测完成度更高。  仓储物流板块经营仍稳健，指标预测完成度高。两单仓储物流 REIT 收入环比微降，底层资产出租率环比基本持平，EBITDA 和可供分配金额完成度高。  产业园板块经营环比整体有所修复。板块的收入和 EBITDA 的环比基本均为正，呈现修复态势，板块整体的财务指标年化完成度也整体达 100%。首次披露季报的三单产业园 REITs 表现和募集时相比表现稳定，出租率相对较高。  新上市的保障房板块 4 季度经营整体稳健。板块年化收入、EBITA 完成度均超 100%，华夏北京保障房 REIT 的各指标完成度最好，出租率稳定度高。  从市场表现来看，四季报发布后 20 只 REITs 悉数上涨，各 REITs 涨幅在1.05%-8.70%之间，平均涨幅 3.48%，而这一时期 wind 全 A 股指的涨幅约为 1.52%，REITs 再度跑赢股指。4 季度环比表现更稳健的产权类涨幅明显好于收益权类，收益权 REITs 中四季度集中释放可供分配金额的中航首钢REIT 涨幅居前。向后看，在“春季躁动”等市场情绪 risk on 的背景下，春节后可能是一个整体估值有所反弹的契机，但剩余空间不算大，且当前 REITs整体估值和信用债相比仍不便宜，当前 REITs 整体距离 22 年 9 月的情绪高点还有大约 6%的空间。标的方面，可以关注产业园、保障房、高速公路板块中相对估值便宜的品种，东吴苏园 REIT、华夏合肥高新 REIT、华夏北京保障房 REIT 等。  风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。 证券研究报告 债券·债券深度报告 2 / 20 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 前言 ...............................................................................................................................4 一、鹏华能源 REIT 运营情况环比有所下滑，但指标年化完成度仍具前列.......................4 二、高速公路板块受到 22 年 4 季度疫情释放的冲击较大................................................5 三、生态环保板块的项目间有分化..................................................................................7 四、仓储物流板块经营仍稳健，指标预测完成度高 .........................................................9 五、产业园板块整体经营状况有所修复.........................................................................10 六、保障性租赁住房 REIT 数据周期较短，整体经营稳健 .............................................13 七、市场表现和策略建议..............................................................................................15 八、风险提示 ...............................................................................................................19 oPsRnNsMuNpQnPmOoNoRmNbR8QbRsQoOsQsReRoOpNeRoOsRaQmNqNvPpOqRMYnOqQ 债券·债券深度报告 3 / 20 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 图表目录 图表 1 高速公路板块收入、EBITDA、可供分配金额完成度最低 ...................................... 4 图表 2 鹏华深圳能源 2022 年 Q4 售电量完成率不及 Q3 .................................................. 5 图表 3 高速类项目收入、EBITDA、可供分配金额完成情况 ............................................. 6 图表 4 华夏中国交建 2022 年 Q4 通行费收入环比下降 14.09%，同比下降 24.4%............. 7 图表 5 浙商沪杭甬 2022 年 Q4 道口通行车辆总数同比下降 4.26% ................................... 7 图表 6 平安广州广河 Q4 混合车流量同比下降 26.14% ....................................................