房地产行业2022年12月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期2023年呈现“前低后高”走势

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 1 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2022 年 12 月统计局数据点评 全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势 核心观点 1. 商品房销售：  12 月单月销售同比降幅略有收窄；70 大中城市房价连续 16 个月下滑。12 月单月销售面积 1.46 亿平，同比-31.5%；销售额 1.47 万亿元，同比-27.7%；降幅分别收窄 1.7、4.6pct，多地疫情形势严峻、居民购房意愿仍然较低、居民收入预期未明显转好的情况下，需求仍然较弱。70 大中城市住宅销售价格同环比增速分别为-2.3%和-0.2%，环比连续 16 个月未出现增长，房价下跌的时长已超过了 14 年 5 月至 15 年 3月连续 11 个月的房价下跌周期，下跌城市数量也于 22 年 12 月达 55 个，环比增加 4 个。  全年销售降幅超两成，销售额回到 17 年水平，基本符合我们的预测；全年市场低位震荡、 三度“探底”。22 年商品房销售面积 13.58 亿平，同比-24.3%（21 年+1.9%）；销售额 13.33 万亿元，同比-26.7%（21年+4.8%）；销售均价 9814 元/平，同比-3.2%。销售金额基本回到 17 年的水平；销售降幅创下新低，远大于 08 和 14 年。全年走势来看，始终在低位震荡，4 月、7 月、11 月出现了三次“探底”，居民购房意愿持续低迷。东部、西部、中部、东北部销售面积同比增速分别为-23.0%、-21.3%、-27.7%、-37.9%，需求相对坚挺的东南沿海城市、中部地区市场情况明显好于前期需求透支严重、整体购买力基本见顶的西部与东北地区。23 年我们预计商品房销售规模进一步缩量，销售面积与销售额较 22 年再降 6%和 3%左右，全年或呈现“前低后高”、“东强西弱”。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工：  土地与建安投资双失力致使开发投资增速首次出现负增长，全年开竣工体量均创下十年内最低值；与我们的预测基本一致。12 月新开工 8955 万平，同比-44.3%；投资 9032 亿元，同比-12.2％。在“金融 16 条”、“三支箭”不断推进下，单月新开工和投资同比降幅分别收窄6.5、7.7pct。22 年开发投资金额13.29 万亿元，同比-10.0%（21年+4.4%），投资首次出现负增长；规模基本回到19 年的体量。全年走势来看，投资连续疲弱，一到四季度投资增速分别为0.7%、-9.1%、-12.7%、-16.3%。1）土地投资：自21 年下半年以来销售景气度下行，房企拿地意愿始终低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少对投资造成了拖累。2）建安投资：截至 22 年 12 月，施工面积连续10 个月出现两位数同比负增长，新开工面积累计 21 个月负增长，土地缩量+市场去化率下滑+房企资金链紧张导致整体新开工和施工进度放缓。22 年全年新开工12.06 亿平，同比-39.4%，新开工体量为10 年以来的最低值，降幅为98 年有统计数据以来的最大值。  年末竣工小幅改善，全年竣工量创十年来最低值。12 月竣工面积 3.05 亿平，同比-6.6%，降幅收窄了13.7pct，在“保交楼”资金推动下，房屋竣工小幅改善。22 年全年竣工 8.62 亿平，同比-15.0%，基本符合我们的预测，绝对值为 11 年来最低值，增速为 96 年有统计数据以来的最低点。我们认为一方面，房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据项目销售和现金流投资节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏明显放缓。22 年烂尾楼事件频发，根据我们的计算，净停工面积高达 8.96 亿平，较 21 年的 5.90 亿平明显增加，占施工面积的比重高达 9.9%，占比提升了 3.8pct。  23 年供应端修复将晚于销售端，新开工和投资仍面临一定下行压力，大概率整体呈现“新开工修复”、“竣工保交付发力”的趋势。在低基数的基础上，我们预计 23 年投资和新开工面积仍将维持低水平，增速预计分别达 3%、5%；在“保交楼”资金推动，以及疫情管控放松后，因疫情因素停工的项目恢复正常施工节奏，竣工规模则将继续发力，竣工面积增速或达 7%。 3. 开发商资金：  信贷宽松与金融支持政策逐步显效，年末房企到位资金出现改善。12 月房企到位资金 1.27 万亿元，同比-28.7%，降幅收窄 6.7pct。1）房款同比-30.5%（前值-34.6%），其中个人按揭贷款同比-29.4%，降幅大幅收窄了 12.4pct，持续宽松的信贷政策逐步显效。2）非房款同比-26.7%（前值：-36.1%），其中国内贷款和自筹资金增速分别为-5.5%和-34.8%（前值：-30.5%和-38.8%），受益于 11 月以来金融政策力度明显加大，房企多渠道融资多方位放松。  22 年房企到位资金持续面临下行压力，23 年有望得到改善。全年到位资金 14.90 万亿元，同比-25.9%；自 21 年 7 月以来单月增速始终为负，22 年 3 月至今降幅始终超过两成。一方面，由于销售低迷、回款不畅，22 年房款同比-31.3%；另一方面，非房款同比-20.0%，虽然