REITS行业专题研究：打造保租房REITs板块的影响评估

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 19 页起的免责条款和声明 打造保租房 REITs 板块的影响评估 REITS 专题研究｜2022.12.26 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 保障性租赁住房 REITs 板块扩容在即，我们预计相关 REITs 产品将迎来上市高峰，当前产品供不应求状态将有所扭转。当前，保租房已成为我国住房政策支持的最新发力点，预计未来两年将迎来建成高峰，并将长期影响我国住房供应体系。随着存量房纳保路径持续清晰，持有物业中以长租公寓纳保作为底层资产发行 REITs 产品预计将成为房企最顺畅出表通道，并长期增厚企业利润。 ▍政策积极打造保障性租赁住房 REITs 板块。近期，证监会多次明确表态将加快打造 REITs 市场的保障性租赁住房板块。自今年 8 月首批产品上市以来，保租房 REITs 产品价格保持相对韧性，截至 12 月 23 日保租房 REITs 产品实现上市以来 12.9%收益率，仅次于能源类产品。当前 4 单保租房 REITs 产品总市值和流通市值分别为 58.2 亿元和 22.9 亿元，仅占 C-REITs 市场总体的6.9%和 6.1%，我们测算 2022 年预期现金分派率仅 3.4%，板块总体仍处于供不应求状态，未来随着政策支持力度增大，保租房 REITs 产品有望迎来上市高峰。 ▍政策支持新发力点，住房供应新增长极。保障性租赁住房已成为我国租购并举多主体住房供应体系的建设重点和核心短板，预计未来两年全国将迎来保租房建设竣工高峰。2022 年 1 月住建部表示 40 个重点城市初步计划于十四五期间新增共计 650 万套保租房供给，多地也相继明确建设目标，四个一线城市计划保租房新增套数均超过十四五期间新增住房供应套数的 40%。截至10 月，全国保租房已开工建设和筹集 233.6 万套（间），约占年度计划的98.8%，完成投资 1750 亿元。我们预测，长期而言，仅在全国 19 个核心城市，保租房需求就接近 2000 万套，年总租金超过 4000 亿元，资本化价值可能突破 10 万亿元，这将是一个从零起步，规模巨大的市场。 ▍纳保路径持续成熟，房企即将进入业绩收获期。2022 年以来多地已相继明确存量房纳保标准及路径，并将存量住房纳保作为保租房新增供给的重要组成部分。当前头部房企长租公寓市场化运营模型逐步完善，截至 9 月，万科旗下长租公寓品牌泊寓累计开业 16.9 万间，其中已有 4.28 万间成功纳保。重资产物业将有望通过 REITs 市场得以盘活，我们测算 8 家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过 C-REITs 市场出表可获得现金净流入达 4410 亿元，同时通过长期投融管退的良性循环将持续增厚企业利润。而持有物业中以长租公寓纳保作为底层资产发行 REITs 产品预计将成为房企资产最顺畅的出表渠道。 ▍风险提示：REITs 市场扩容及保租房板块发展加速时间仍存在不确定性；保租房的开发建设中，传统的房地产开发企业涉足比较少，而地方平台型企业参与比较多；三四线城市不适合大规模开展保租房业务，新市民和年轻人的需求可能不足。 ▍投资策略：保租房资产租金稳定，受经济周期影响小，需求广阔，我们看好保租房 REITs 的投资价值。房地产开发企业面对保租房 REITs 板块，可以更加从容培育资产投融管退的能力，盘活存量租赁房资产，也将不同程度受益于保租房 REITs 板块的形成。 REITS 研究行业 评级 强于大市（维持） REITS 专题研究｜2022.12.26 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 2022E 预期现金流分派率 资料来源：Wind，各基金产品公告（含预测），中信证券研究部测算 注：股价为 2022 年 12 月 23日收盘价；预期现金分派率为中信证券研究部根据各 REIT 公告的预期可供分配金额预测得出 0%2%4%6%8%10%12%张江光大国君临港产园红土盐田港华夏北京保租房红土深圳保租房建信中关村中金普洛斯中金厦门保租房华夏合肥产园蛇口产园华夏华润有巢东吴苏园国君东久产园华夏交建华泰江苏交控越秀高速首钢绿能中金安徽交控首创水务广州广河深圳能源国金铁建浙商沪杭甬产权类经营权类2022E现金分派率（按发行价）2022E现金分派率（按收盘价）oPnOmMsNxPqPnOsPpOpNxO8OaO8OtRoOpNnPfQnMtRiNnPpRaQpOsMxNqMuNNZrNtR REITS 专题研究｜2022.12.26 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 打造保障性租赁住房 REITs 板块 ...................................................................................... 5 支持打造保障性租赁住房板块 ........................................................................................... 5 保租房 REITs 产品仍持续供不应求 ................................................................................... 6 政策支持新发力点，住房供应新增长极 ............................................................................ 8 我国住房供应的重要组成部分和核心短板 ......................................................................... 8 未来两年将迎保租房建设竣工高峰 .................................................................................. 10 纳保路径持续成熟，房企有望进入业绩收获期 ............................................................... 13 多地政策明确存量纳保为保租房重要来源 ....................................................................... 13 房企资源有望盘活，长期业绩增长可期 .......................................................................... 14 风险因素 .....................................................................................