2023年房地产行业市场展望：供给端

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年 12 月 21 日 深度研究 房地产研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 2023 年房地产市场展望 ——供给端 最近一年走势 相关报告 《房地产这十年——六普七普数据对比*夏磊》——2022-09-22 《 政 策 性 银 行 发 力 促 基 建 * 夏 磊 》 — —2022-07-27 《 从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力 * 夏 磊 》 — —2022-07-22 《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06 《 下 半 年 房 地 产 政 策 展 望 * 夏 磊 》 — —2022-06-23 《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29 《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26 《 稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点 * 夏 磊 》 — —2022-05-06 《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》——2022-03-22 《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》——2022-03-13 《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07 《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 * 投资要点： 截至目前，22 个热点城市 2022 年三批次集中供地均已完成，部分城市在继续第四批次集中供地。今年的土拍规模、结构直接决定明年的商品房供给数量、供给格局。一般而言，房企从拿地到取得预售证所需时间会因当地政策、项目体量、开发商资金等因素的不同而有所差异，但拿地之后，3 个月之内应该开工，超期 2 年政府可无偿收回，因此从趋势上，今年土拍情况，直接决定明年商品房的供给。 中央经济工作会议指出 2023 年房地产工作重点仍是“保交楼，保民生，保稳定”。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清，明年是否面临有效供应不足的压力？进而有局部城市房价上涨压力？ 本文从今年的土地供应量、拿地主体、供地节奏等方面，探讨明年的新房供应格局。 ◼ 今年供地少，明年新增住房供应有缺口，亟需盘活存量 当前已供地量仅为去年全年一半。2022 年 1-11 月，全国住宅用地共成交规划建筑面积 9.1 亿平，占去年全年的 51.4%，与往年成交量相比，供给不足。而 2019-2021 年全国住宅用地成交建面分别为： 21.0 亿平、23.5 亿平、17.7 亿平。 明年住宅供给预计存在 1.6 亿平缺口，需要盘活库存项目补足。前11 月全国住宅用地成交 9.1 亿平，热点城市还在积极谋划第四批集中供地，12 月预计还会有 0.9 亿平的新增宅地成交，预计全年成交10 亿平住宅用地。假设 100%会被正常开发形成有效可售供应，则新地块对应明年住宅供给 10 亿平。 2022 年预计全国商品房销售 13 亿平、商品住宅销售 11.4 亿平，假如明年销售 11.6 亿平，那么将有 1.6 亿平住宅缺口要靠存量项目供给。 广义库存较高，说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年 1-11月份，全国狭义库存，即商品房待售面积 5.5 亿平，累计同比增长 -0.2811-0.2218-0.1624-0.1031-0.04380.0155沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 夏磊》——2022-02-14 《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12 《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》— —2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 —— 2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 —— 2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》— —2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏 磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏 磊 》——2021-10-10 《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》 —— 2021-09-23 10%，预计去化周期 5 个月。广义和更广义库存 2022 年出现小幅度下滑，但总量仍处于高位。截至 11 月，广义库存，即已开工未售的面积 42.6 亿平，去化周期较 2021 年底增长 5 个月，达到 35 个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积 51.2 亿平，去化周期较2021 年底增长 7 个月，达到 42 个月。 ◼ 预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大 1、一线市场热度较高，需要积极盘活存量项目、新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定 一线城市市场较热，当年销售一般都大于上一年土地供给。“本年商品住宅销售面积/上一年住宅用地成交建面”，该比例可以粗略表征供需关系。2020 年一线城市该比例为 114%，2021 年为 99.3%。 预计一线明年住宅供给存在 1048 万平缺口。2022 年 1-11 月，一线城市住宅用地成交建面 2643 万平，占全国比例为 2.9%。预计今年全年一线城市住宅用地成交建面在 2800 万平左右，假设 100%会被正常开发形成有效可售供应，对应明年 2800 万平的住宅销售。预计2022 年全年住宅销售 3773.3 万平，2023 年全年住宅销售 3848.4万平，那么将有 1048 万平缺口要靠存量项目供给。 2、 二线城市处于供需平衡的临界点，盘活二手项目很重要 预计二线明年住宅供给存在 0.1 亿平缺口。1-11 月二线城市住宅用地成交规划建面 2.1 亿平，占全国比例为 22.8%，预计今年全年二线城市住宅用地成交建面在 2.2 亿平左右，假设 100%形成有效可售供应，对应明年 2.2 亿平的住宅供给。预计 2022 年全年住宅销售 2.1亿平，2023 年 2.3 亿平，那么将有 0.1 亿平缺口要靠存量项目供给。 3、三四线市场疲软，有供给过剩风险 预计三四线明年住宅供给存在 1.4 亿平缺口。1-11 月三线城市住宅用地成交规划建面 6.7 亿平，占全国比例为 74.2%，预计今年全年三四线城市住宅用地成交建面在 7.5 亿平左右，假设 100%形成有