物业管理行业研究周报：物企独立发展正当时

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 物企独立发展正当时 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企独立发展正当时 2022 年，TOP50 物企新增合约面积合计约 24 亿平方米，新增合约面积均值为0.48 亿平方米，较 2021 年有所下滑。  关联方支持减半，2022 年 TOP50 物企关联方承接面积合计约为 3.95 亿方，较 2021 年 7.24 亿方同比下滑 45.38%。受到 2022 年持续下滑的商品房销售面积情况，关联房企拿地、开发均大幅缩减，为物企提供的内生规模增量减半。  第三方拓展增强，2022 年 TOP50 物企第三方拓展面积合计约为 18.83 亿方，较 2021 年 12.89 亿方同比上升 46.13%。物企独立扩张持续加速，在关联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力，多数物企均有专业的市场化外拓团队及激励机制，物企独立发展正当时。 从关联方承接面积 TOP15 物企来看，排名上升的以央国企为主，但 2022 年关联方承接面积整体小于 2021 年。除雅生活、华润万象生活及中铁建物业外，其余物企 2022 年关联方承接面积同比增速均为负值。 从第三方外拓面积 TOP15 物企来看，除金地物业有小幅下滑外，其余物企 2022年第三方拓展面积均大于 2021 年。其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高，达 154.55%，除旭辉永升服务外，万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务第三方拓展同比增速均超 100%。 根据中指研究院披露数据，22 家物企 2022 年新增合约面积中，第三方拓展占比均值为 77.93%，其中旭辉永升服务、世茂服务、荣万家、河南建业新生活均超过 90%；而第三方拓展面积/关联方拓展面积倍数均值约为 7 倍，其中旭辉永升服务、世茂服务、龙光智慧服务、荣万家、河南建业新生活均超过 10 倍。从增量的角度来看，关联方的长期供给能力或将减弱，市场化占比提升趋势显著，未来存量市场的角逐竞争将更加激烈。 数据追踪（1 月 3 日-1 月 6 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 1 月 6 日，持有 808.14 万股，较上周上涨 8.08%，持股市值 1.32 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2023 年 1 月 3 日至1 月 6 日，增幅最大的是宝龙商业，本周增幅 2.27 %。降幅最大的是合景悠活，降 9.64%。持股比例最高为保利物业，为 59.11%。持股数量最多为融创服务，为 5.49 亿股。 投资策略：我们认为 2023 年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 1 月 9 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 62 行业平均市盈率（TTM） 15.36 港股市场平均市盈率（TTM） 11.38 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 4、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 5、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 6、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 7、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2022/1/72022/1/272022/2/162022/3/82022/3/282022/4/172022/5/72022/5/272022/6/162022/7/62022/7/262022/8/152022/9/42022/9/242022/10/142022/11/32022/11/232022/12/132023/1/2恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/11 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：物企独立发展正当时 ............................................................................................................................................. 3 1.1 关联方支持减半 第三方拓展增强 ................................................................................................................................. 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 7 4. 数据追踪 .............................