房地产行业百强销售月报(2022年12月)：年末销售小幅翘尾，头部国央企表现突出

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 1 月 2 日 行业研究 年末销售小幅翘尾，头部国央企表现突出 ——房地产行业百强销售月报（2022 年 12 月） 房地产（地产开发） 年末销售冲刺，12 月 TOP10/20/50/100 房企销售额环比皆涨 20%+，累计同比降幅小幅收窄，头部房企同环比表现更优，百强房企销售额同比修复仍显疲弱。 12 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 3,300亿元、5,010 亿元、6,394 亿元、7,542 亿元；2,008 万平、2,715 万平、3,878 万平、4,645 万平；当月同比分别为-3.9%、-5.8%、-27.9%、-31.5%；-13.3%、-26.4%、-34.8%、-34.9%；环比分别为+36.2%、+31.1%、+27.8%、+23.2%；+30.4%、+20.6%、+30.4%、+31.2%。 1-12 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为30,395 亿元、43,726 亿元、60,579 亿元、72,942 亿元；19,830 万平、27,680万平、38,220 万平、45,077 万平；累计同比分别为-33.2%、-36.0%、-42.0%、-42.3%；-44.8%、-44.6%、-46.6%、-46.7%。 12 月房企销售分化，TOP50 房企销售额单月同比的均值和中位数较 11 月下滑明显；各层级房企销售集中度和权益比例小幅下滑，头部房企操盘比例保持高位。 12 月，TOP50 房企全口径销售额同比平均值为-36.6%，中位数为-34.2%（11 月分别为-28.8%、-26.2%），2022 年 1-12 月，TOP50 房企全口径销售额累计同比平均值为-35.4%，中位数-34.0%（1-11 月分别为-35.2%、-34.2%）。 2022 年 1-12 月，TOP10/20/50/100 房企累计权益销售额占全国商品房累计销售额比重分别为 15.8%、22.7%、31.7%、38.6%，同比-3.3pct、-5.1pct、-10.1pct、-11.6pct；累计销售额权益比例分别为 69.7%、69.6%、69.7%、70.1%，同比-3.8pct、-1.8pct、-1.2pct、-0.2pct；累计销售额操盘比例分别为 97.1%、95.0%、90.4%、88.8%，同比+0.3pct、+0.8pct、+0.5pct、+1.2pct。 12 月头部国央企表现更优，2022 年优质龙头及区域深耕国央企销售表现突出。 2022 年 12 月，20 家主流重点房企中有 5 家企业销售额同比为正，其中保利发展、华润置地等头部国央企单月同比实现正增长或个位数负增长，销售冲刺表现更优。2022 年 1-12 月，20 家主流重点房企除越秀地产（全口径销售金额累计同比+6.6%，权益口径销售金额累计同比+8.4%）外，全口径销售金额同比均为负，其中华润置地、建发房产等 4 家公司销售额同比降幅收窄至 10%以内。 投资建议：2022 年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用 REITs 提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221225 多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 11 月） 20221216 销售弱势修复，年末竣工发力，基本面仍承压——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 11 月） 20221214 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs 研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 11 月） 20221208 REITs 试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评 20221208 全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 20221203 疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 年末销售小幅翘尾，头部国企表现更优 2022 年，从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施：2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3 月 5 日全国两会支持更好满足合理住房需求；4 月 29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7 月 28 日政治局会议定调保交楼；8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9 月 29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷（“第一支箭”）支持力度进一步增强；9 月 30 日财政部明确支持居民换购住房个税优惠。 11 月房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展。11 月 8 日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在