央行2022年四季度问卷调查点评：Q4居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点，房企贷款需求略有改善

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 12 月 29 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函臵换预售资金规定的点评: 允许保函臵换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 央行 2022 年四季度问卷调查点评 Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点，房企贷款需求略有改善 核心观点  12 月 28 日，央行公布四季度银行家与城镇储户问卷调查。1）从银行家问卷调查来看，银行总体贷款需求指数环比上季度持续回暖，房企贷款需求也有所改善。2）从城镇储户问卷调查来看，Q4 居民购房意愿再度走弱，扭转居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期仍然较难，预计短期内购房意愿的恢复仍有压力。  银行贷款总体需求指数环比持续上升，房企信贷需求也有所改善。银行家问卷调查显示，Q4 贷款总体需求指数为 59.5%，环比上升 0.5 个百分点，同比下降 8.2 个百分点，同比降幅较 Q3 收窄了1.1 个百分点，主要受央行的信贷政策持续宽松等因素推动。分行业看，基础设施、制造业、批发零售业贷款需求指数分别为 60.6%、62.2%和 57.1%，均处于向好状态（>50%）；值得注意的是，房地产企业贷款需求指数为 43.7%，环比提升 3.1 个百分点，结束了今年以来持续下降的态势，同比下降 0.7 个百分点。在 11 月对地产的金融支持力度明显加强后，28 家银行密集给予 78 家房企的意向性授信额度超 3.74 万亿元，为房企流动性提供支持，房企信贷需求有所改善。但由于房企前期拿地、新开工量均较少，可投放的项目相对受限，实际信贷落位效果仍待观察。  居民购房意愿再度走弱，储蓄意愿持续较强。城镇储户问卷调查显示，未来 3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为 16.0%，环比 Q3 下降了 1.1 个百分点，从同比来看，也仍有 1.9 个百分点的下降，Q4 该比例为 2016Q4 以来的最低点，显示出居民购房意愿与需求仍然较弱，我们认为这与Q4 多地疫情反复、叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，居民短期看房臵业都处于观望状态。而居民储蓄意愿持续较强，倾向于“更多储蓄”的居民占 61.8%，环比提升了 3.7 个百分点，同比提升了10.0 个百分点，且仍处于历史高位，今年以来疫情反复、经济下行压力较大，居民更倾向于降低家庭杠杆、进行预防性储蓄。  居民对于房价上涨的信心未得到扭转。根据城镇储户问卷调查，房价看涨的比例自 2021 年下半年以来持续下降，2022Q4 房价预期上涨的比例仅为 14.0%，处于 2010 年有该调查数据以来的最低点，同比下降 2.8 个百分点，环比下降 0.8 个百分点；房价预期下降的比例为 18.5%，同比提升 3.3 个百分点，环比提升 2.2 个百分点；对未来房价预期不确定的占比为 13.8%，环比提升 1.4 个百分点，同比仍有 2.5 个百分点的上涨，观望情绪仍然浓厚。  疫情严峻形势下，Q4 就业与居民收入形势进一步恶化。1）从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看，6-8 月城镇调查失业率稳步下降，8 月降至 5.3%，但 9-11 月失业率又开始拐头向上，11 月升至 5.7%。从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看，实际居民的就业形势仍未见明显转好，2022Q4 就业感受指数持续下降了 2.3 个百分点至 33.1%，为 2010 年以来的最低点；就业感受“形势较好”的储户占比进一步下降了 0.8 个百分点至 8.9%，为 2013 年有该调查数据以来的最低点；就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比提升了 3.9 个百分点至 49.1%的历史高位。2）2022Q4 收入感受指数为 43.8%，环比下降了 3.2 个百分点，为除 2020Q1 疫情外，2001 年有该统计以来的最低点；收入“增加”或“基本不变”的占比较 Q3 下降了 5.2 个百分点至 76.7%，“减少”的占比升值 23.3%，Q4疫情形势较为严峻，居民收入感受恶化。3）未来就业与收入的预期指数分别为 43.0%和 44.4%，环比分别下降了 2.3、2.1 个百分点，且仍处于 50%的临界值以下（指数在 50%以上，反映该项指标处于向好或扩张状态；低于 50%，反映该项指标处于变差或收缩状态），显示出居民对未来的就业与收入预期仍然较差。在此情况下，居民即时的购房意愿或将持续较弱，购房观望情绪仍然浓厚。 投资建议  近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但居民购房意愿仍然较弱，收入与就业的预期较差、房价上涨的预期较弱、对烂尾楼的担忧三大困扰因素都未能得到扭转，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，重点城市去化率也持续低迷。不过我们也看到了房企贷款需求较三季度有所改善，我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团。 风险提示  房企经营与信用风险； 房地产行业基本面超预期下行；房地产调控政策效果不及预期。 2022 年 12