房地产行业2022年11月月报：整体市场持续“探底”，政策效果仍需观察

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 12 月 29 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022年 11月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函臵换预售资金规定的点评: 允许保函臵换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [ 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 2022 年 11 月月报 整体市场持续“探底”，政策效果仍需观察 11 月高频数据新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比增速下滑，需求端持续走弱。供需端政策持续推进，金融支持政策力度显著加强。 核心观点  新房：新房成交同比降幅持续扩大，更多呈现强政策预期弱销售基本面。11 月 38 个城市新房成交面积 1277 万平，环比-5.1%，同比-37.4%，同比降幅扩大 11.9pct；1-11 月新房成交面积 1.74 亿平，同比-32.9%。一、二、三线城市环比增速 3.8%、8.3%、16.1%，同比增速-23.6%、-30.1%、-30.7%。从“第二支箭”、金融 16 条到“第三支箭”，政策“强心剂”落地效果仍有待观察。我们认为短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年 3、4 月份显现，主要是疫情导致刚需刚改无法释放。长期需求端要下一个台阶，短期的波动回升也是存在的，但目前来看，居民购房信心显然不足，可能更多要等待整体经济修复后，销售才能有真正的持续性回暖。  二手房：二手房成交同比仍能保持两位数增长，但增速显著下滑。11 月 14 个重点城市二手房成交面积环比上升 14.1%，同比上升 29.7%，同比增速缩小 31.5pct；1-11 月累计同比降幅为 10.8%。一、二、三线城市环比增速 0.4%、16.8%、15.5%，同比增速-5.4%、47.8%和 64.9%。今年以来二手房成交表现显著好于新房，主要原因有：1）二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的，当前强一二线优质新房供应稀缺、弱二三四线新房交付困难；2）前期政策面上二手房放松的程度远大于新房；3）过去两年新房交付量较大，增加了市场上的次新房供应，为市场提供了比较好的选择。  库存与去化：整体库存、去化周期环比均上行。截止到 11 月末，14 个城市新房库存面积 1.05 亿平，环比上升 1.5%，同比上升 1.7%；去化周期为 13.2 个月，环比上升 0.1%，同比上升 23.9%。一、二、三线城市库存面积环比 3.9%、1.4%、-4.8%，同比 13.4%、-7.1%、-18.8%；去化周期分别为 10.9、11.5 和 13.7个月，环比-2.5%、2.7%、-0.5%，同比 25.7%、18.1%、11.6%。超过三成城市库存环比有所下降，超四成城市去化周期有所减少。北京、苏州和南宁等城市库存面积环比下降；上海、杭州、苏州、宁波去化周期在 12 个月以内。  开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率由 10 月的 36%微幅提升至 11 月的 38%。各城市分化格局延续：福州、北京去化率均在 7 成以上；三分之一的典型城市中去化率尚在 30%以下。1）前期热点城市上海、北京、长沙等热点城市仍然保持相对较高的热度，去化率在 60%以上。2）成都、西安、合肥等前期热度较高的城市去化率有所回调。3）无锡、东莞、珠海等部分三四线城市去化率有所回升主要是由于单盘热销拉动的，实际市场难言回暖，购房者观望情绪犹在。4）金华、常州等部分三四线城市去化长期低迷，不足 10%。  土地市场：临近年末，11 月部分城市的土地供应与出让节奏都有所加快，北京、深圳、杭州、南京、长沙、武汉等多个城市先后完成第四轮土拍潮，在此支撑下，百城土地市场成交规模达到年内单月最高水平，但地价因城市成交结构变动再度下调。热度方面，虽然武汉、南京、长沙、郑州等集中土拍依旧以底价成交为主，但受北京（溢价率 10%）、杭州（溢价率 8.4%）供地质量提升的影响，土拍热度小幅回温，带动本月住宅类用地溢价率小幅上涨至 3.34%。  房企：1）单月销售同比降幅收窄。百强房企 11 月单月权益口径销售额同比-24.5%（前值-30.7%）；累计权益销售额同比-43.6%（前值：-45.0%），同比降幅仍维持在较高水平。TOP20 房企中超过三分之一房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+8.5%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）拿地金额与强度均下降。百强房企 11 月拿地金额同比-56.3%（前值-49.9%）；拿地强度从 10 月的 14%下降至 9%；累计拿地金额同比-57.2%（前值：-57.4%），累计拿地强度为 23%。具体来看，拿地较多的为龙头央企和优质民企。11 月万科、滨江、保利拿地金额均超过 50 亿元；保利、华润、中海、滨江、招蛇累计拿地金额 1199、990、872、785、738 亿元，拿地强度分别为 30%、39%、34%、59%、30%。3）融资：11 月行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模 465 亿元，同比-26%，环比-18%，平均发行利率 3.76%，同比-0.98pct，环比+0.19pct。11 月华润、保利、龙湖发行规模最大，分别为 80、25、20 亿元。行业年内国内外债券到期规模 331 亿元，23 年上半年 5454 亿元，其中 1、3、4 月为偿债小高峰，分别到期 1194、1042、1164 亿元。 投资建议  近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，年末销售预计将持续低迷态势。我们认为