房地产REITs周报：长租房及商业不动产领域REITs有望推动试点

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022 年 12 月 11 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产- 行业研究周报 :产业园REITs 添新成员——REITs 周报》 2022-12-04 2 《房地产-行业点评:第三只箭：稳出清，稳预期，稳系统》 2022-11-29 3 《房地产-行业研究周报:存量房贷利 率可能调整吗？》 2022-11-28 行业走势图 长租房及商业不动产领域 REITs 有望推动试点——REITs 周报 (2022.12.5-2022.12.10) 长租房及商业不动产领域 REITs 有望推动试点 12 月 8 日，证监会李超副主席首届长三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛 2022 年会上致辞，其中提到，加快推进 REITs 市场建设，更好服务新发展格局和经济高质量发展。 致辞中提到了包括如下五个方面的进一步重点工作：1）在底层资产方面，扩大REITs 试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；加快打造REITs 市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；2）在扩容方面，提到尽快推动首批扩募项目落地；3）在监管层面，提到突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管；4）在投资者方面，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资；5）在市场发展方面，进一步健全 REITs 综合推动机制，保障常态化项目供给等。 在保障性租赁住房 REITs 领域：目前，已有四支相关 REITs 上市，底层资产分别位于深圳、厦门、北京、上海，均为高能级城市。其中华夏基金华润有巢 REIT 于2022 年 12 月 9 日成功上市，上市首日涨幅达到 16.84%，首日换手率为 33.11%。华夏基金华润有巢 REIT 是首支上市房企旗下资产作为底层资产上市的保障性租赁住房 REIT。首日较高的涨幅表现了市场对于保障性租赁住房板块的热情。 在扩容领域：一方面， 2021 年 6 月的首批上市的基础设施公募 REITs 中，五支REITs 于 2022 年 9 月申报扩募发售，12 月 7 日，五支基金分别得到了上交所、深交所的反馈，扩募在积极推进当中；另一方面，截至 2022 年 12 月 8 日，今年已上市基础设施公募 REITs 共 12 支，其中下半年上市的基础设施公募 REITs 基金达到11 支，数量已与 2021 年全年上市 REITs 数量持平。另外，目前已提交首次发售申请处于受理状态的基础设施 REITs 共有 2 支，分别为中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，底层资产分别为交通基础设施（高速公路）、仓储物流两类。 2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中提到，进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs、或作为已上市基础设施 REITs 的扩募资产。REITs 或可成为融资渠道，为房企优质仓储物流、产业园等项目获得相应融资，并助力存量资产盘活，REITs 市场有望进一步扩容。 本周 REITs 跑赢上证综指 2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中提到，进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs、或作为已上市基础设施 REITs 的扩募资产。REITs 或可成为融资渠道，为房企优质仓储物流、产业园等项目获得相应融资，并助力存量资产盘活，REITs 市场有望进一步扩容。本周，产权类 REITs 上涨 0.39%，特许经营权类 REITs 上涨 2.50%。滚动 4 周，产权类REITs 下跌 1.27%，特许经营权类 REITs 上涨 1.81%。整体看本周产权类 REITs 指数表现弱于特许经营类 REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2022年 12 月 9 日，REITs 估值收益率最高的是华夏中国交建高速 REIT，达到 8.17%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.29%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均在 5%以内。 投资建议：此次证监会提及市场化的长租房和商业不动产的 REITs 研究试点，对REITs 的资产种类、整体规模都具有积极的影响；租赁住房 REITs 整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类 REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -31%-24%-17%-10%-3%4%11%2021-122022-042022-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 长租房及商业不动产领域 REITs 有望推动试点 ....................................................................... 3 2. 本周 REITs 跑赢上证综指 ............................................................................................................. 4 2.1. 本周产权类 REITs 表现弱于特许经营类 REITs ....................................................................... 4 2.2. 仓储物流类 REITs 日均换手率普遍偏低 .................................................................................. 5 3. 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 ....................................................................... 6 4. 本周 REI