房地产行业第48周周报：11月百强房企销售仍然低迷，“三箭齐发”支持优质房企融资

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 12 月 5 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函臵换预售资金规定的点评: 允许保函臵换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 48周周报（11月 26日-12月 2日） 11 月百强房企销售仍然低迷，“三箭齐发”支持优质房企融资 本周新房成交环比上升，同比降幅扩大；二手房成交环比下降，同比增速下滑。 土地市场环比量跌价升，同比量价齐跌，溢价率同环比下降。 核心观点  本周新房成交环比上升，同比降幅扩大；二手房成交环比下降，同比增速下滑。43城新房成交面积 328.4 万平方米，环比上升 2.9%，同比下降 35.6%，同比降幅较上周扩大了 6.6 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 2.7%、17.8%、-10.5%，同比增速分别为-27.1%、-37.8%、49.9%，一、二线城市同比降幅扩大了 4.9、5.9 个百分点，三线城市同比增幅扩大了 32.9 个百分点。15 城二手房成交面积 119.1 万平方米，环比下降 4.9%，同比上升 4.9%，同比增速较上周降低了 7.0 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-14.9%、-7.2%、31.6%，同比增速分别为-36.1%、22.9%、156.4%，一线城市同比增速下降 18.5 个百分点，二、三线城市同比增速上升了 0.2、83.5 个百分点。  新房库存面积环比上升，去化周期同比上升。14 城新房库存面积为 1.05 亿平，环比上升 0.3%，同比上升 2.1%，去化周期为 14.1 个月，环比与上月持平，同比上升 2.7个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.7%、0.0%、-1.3%；去化周期分别为 11.6、12.4、14.3 个月，一线城市环比上升 0.2 个月，二线城市环比下降 0.2 个月，三线城市环比与上月持平  土地市场环比量跌价升，同比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面2995 万平方米，环比下降 26.9%，同比下降 32.9%；成交土地总价为 450 亿元，环比下降 10.6%，同比下降 70.4%；楼面均价为 1504 元/平方米，环比上升 22.5%，同比下降 55.9%；溢价率 1.64%，环比下降 68.2%，同比下降 42.7%。  本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 99.1 亿元，同比上升 82.8%，环比上升 11.8%；净融资额为-16.4 亿元。其中国企国内债券总发行量为 52.1 亿元，同比上升 15.2%，环比下降 35.4%；净融资额为-8.0 亿元。民企国内债券总发行量为 47.0 亿元，总偿还量为 55.4 亿元，同比上升 1.5%；净融资额为-8.4亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 3.5%，较上周下降 1.6 个百分点；相对沪深 300 收益为 1.0%，较上周下降 4.8 个百分点。房地产板块 PE 为 14.03X，较上周上升 0.47X。  北上资金对银行、非银金融和食品饮料加仓金额较大，分别为 31.72、30.15 和 26.37亿元。对房地产的持股占比上升 0.05%（上周上升 0.09%），净买入-0.94 亿元（上周净买入 0.21 亿元）。 投资建议  需求端，11月百强房企销售额 6036亿元，同比下降 28.4%，降幅较 10月收窄了 2.8个百分点；1-11月百强房企累计销售额 6.54万亿元，同比下降 43.3%（前值：-44.6%）。整体来看，近期虽然市场政策端和房企融资端释放利好，但房企销售端受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，表现仍相对低迷。供给端，本周证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施，我们认为政策核心在于提供融资的同时，改善房企资产负债表。此次适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。我们认为后续房地产行业信用风险或将不断化解，部分头部民企受到整体信心提振、实际的资金支持，带来信用修复。  具体标的，我们建议关注：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企（含混合所有制房企）：新城控股、金地集团、绿地控股、万科、绿地控股、金科股份、龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团；3）低 PB、高净负债率、历史曾有大额增发的国企：首开股份、上实发展、城建发展、光明地产。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2022 年 12 月 5 日 房地产行业第 48 周周报（11 月 26 日-12 月 2 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城