房地产行业2022年10月报：融资端政策指导发力，销售端低迷仍待改善

|研究院•零售信贷部[Table_Yemei0]行内偕作·月度报告2022 年 11 月 24 日[Table_Title1]房地产 2022 年 10 月报——融资端政策指导发力，销售端低迷仍待改善[Table_summary1]■ 政策全面性支持房地产融资，新一轮大型房企信用风险暴露压力将有所缓解。11 月房企金融端放松政策组合拳频出，从“第二支箭”对房企债券支持、“十六条”全面救助地产到“保函置换预售监管资金”释放销售回款流动性。全面支持房企资金，释放积极“稳地产、防风险”信号。政策对象从此前的“保交楼保项目”扩展到“保优质房企”，我们认为新一轮大型房企信用风险暴露压力有所缓解。销售端，热点城市因城施策再度放松调整，11 月核心城市北京、杭州、成都、西安开启新一轮放松政策，涉及改善性住房需求。■ 销售低位震荡，房价持续下探。10 月单月销售同比降幅再度扩大，单月商品房销售面积同比为-23.2%，1-10 月商品房销售面积同比为-22.3%。与我们 9 月报中预期一致，“930”需求端呵护政策组合拳提振作用非常有限。在当前疫情反复，居民收入预期下降，房价下跌背景下，居民购房信心持续不足。本轮下跌周期将在底部维持更久时间，年内难以看到明显修复，市场何时回暖还需持续关注房地产政策变化、疫情状况以及经济预期。房价方面，10 月房价跌幅进一步下探，年内或持续承压。■ 土地市场单月成交同比转正，国央企拿地放缓、城投持续“托底”。10 月土地成交建面与出让金同比分别为 13.6%、14.0%，单月同比转正。不过，我们也难言土地市场回暖。一方面，10 月溢价率指标再创新低，仅为 2.2%。另一方面，央国企拿地放缓、城投持续入场“托底”，超九成 50 强房企 10 月并未拿地投资。值得关注的是，在土地市场持续低迷下，多城增加集中供地批次数量或退出集中供地模式，房企低积极性情况下政策出现明显松动。■ 新开工持续低迷，开发投资降幅进一步扩大。10 月新开工面积同比为-35.1%，降幅收窄但绝对规模为 2009 年 10 月以来最差表现。竣工单月降幅维持个位数，随着各地“保交楼”政策的逐渐落地有所企稳，呈现修复状态。开发投资额方面，10 月全国房地产开发投资额单月同比-16.0%，1-10 月累计同比-8.8%，拿地与新开工与持续低迷，而“保交楼”下的竣工回暖难以支撑整体改善，开发投资增速再度下探。展望来看，我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-7.3%。近期政策组合拳虽全面支持房企融资，但仍然较难拉动投资。融资资金到位后房企要优先恢复正常运转，再拿地投资，投资恢复仍待时日。[Table_Author1]杨侦誉招商银行研究院行业研究员：0755-82947832：sunyzy@cmbchina.com邱国锋零售信贷部信贷政策制度岗：0755-83638202：qiuguofeng @cmbchina.com相关研究报告《房地产 2022 年 9 月报——三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段》2022.10.27《房地产 2022 年 8 月报——市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱》2022.09.27《房地产 2022 年 7 月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复》2022.07.25《房地产 2022 年 6 月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转》2022.07.25感谢实习生许琦冰对本文的贡献仅供内部参考，请勿外传 |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告1/2目 录1．政策环境：全面性支持房地产融资，热点城市因城施策再度放松调整 ....................................11.1 总体基调：金融十六条全面救助地产行业，释放积极的“稳地产、防风险”信号 .......................11.1.2 销售端政策：首套房贷款利率进一步下行，热点城市因城施策再度放松 .............................31.2.1 按揭贷款：新增居民中长期贷款再度走弱，多数城市房贷利率降至历史低位......................31.2.2 地方因城施策：核心城市开启新一轮放松政策，涉及改善性住房需求 ...........................41.3 房企端政策：政策组合拳支持房企流动性，新一轮大型房企信用风险暴露压力将有所缓解 ...............52．成交市场：销售低位震荡，房价持续下探 ............................................................62.1 销售：10 月销售降幅再度扩大，市场景气度仍然较低 ...............................................62.2 房价：房价跌幅进一步下探，年内或持续承压 .....................................................73．土地市场：单月成交同比转正，国央企拿地放缓、城投持续“托底” ....................................94．开发投资：新开工持续低迷，开发投资降幅进一步扩大 ................................................94.1 新开工、竣工：新开工绝对规模为历史低位，“保交楼”下竣工数据企稳..............................94.2 开发投资额：10 月开发投资增速再度下探，房企到位资金持续承压..................................10仅供内部参考，请勿外传 |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告2/2图目录图 1：今年以来中央层面对房地产政策放松表述梳理............................................................................................................................3图 2：新增居民中长期贷款及同比增速 .........................................................................................................................................................3图 3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期 LPR...............................................................................................................4图 4：投向房地产业贷款余额及同比增速...............................................