贝壳W(2423.HK)2022年三季报点评：单季首度出现盈利转正，降本增效成效明显

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·港股公司简评 房地产 单季首度出现盈利转正，降本增效成效明显——2022 年三季报点评 事件 贝壳发布 2022 年三季报，2022 年第三季度公司实现营业收入 176亿元，同比下降 2.8%；实现归母净利润 7.2 亿元，2021 年同期净亏损为 17.7 亿元；经调整后净利润为 19.0 亿元，2021 年同期净亏损为 8.9 亿元。 简评 收入增长超预期，单季度净利润扭亏为盈。公司 2022 年三季度实现收入 176 亿元，同比下降 2.8%，高于先前 165-170 亿元的预期。收入的下降主要来自于成交额的持续下滑：1. 公司三季度的总 GTV 为 7371 亿元，同比下降 11.3%；2. 公司综合佣金率达到2.39%，同比提升 21bp。三季度公司归母净利润由去年同期的-17.7亿元转为 7.2 亿元，归母净利润扭亏为盈主要得益于公司降本增效的措施：1. 2022 年三季度毛利率为 27.0%，较 2021 年同期提升 11.8 个百分点；2. 公司三费占比（营销费用、管理费用、研发费用）为 27.2%，较去年同期仅小幅增长 1.5 个百分点，其中公司自身的三费占比均有明显降低，销售管理率提升则主要由于圣都的并表。 二手房业务持续复苏，新房佣金率有所提升。三季度公司实现总GTV 7371 亿元，同比下降 11.3%，其中存量房交易额达到 4490亿元，同比增长 18.7%，表现大幅好于市场；新房交易额达到 2615亿元，同比下降 36.2%。从佣金率来看，二手房净佣金率为 1.60%，保持平稳；新房的佣金率为 2.98%，较去年同期增长 23 个百分点，主要是由于开发商在市场下行期房企对分销的依赖程度加深。 家装家居业务持续推进，北京达到单季度盈亏平衡。三季度，贝壳家装家居业务实现收入超 18 亿元，同比增长超过 40%，环比增长 34%；其中公司重点试点发展城市北京被窝三季度实现单季度盈亏平衡。 下调盈利预测，维持买入评级。考虑到四季度点状疫情对公司经营 的 影 响 ， 我 们 下 调 公 司 2022-2024 年 归 母 净 利 润 预 测-16.7/19.9/34.5 亿元，对应每股 EPS 为-0.44/0.52/0.91 元，维持买入评级。 重要财务指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 70,481 80,752 60,569 77,623 91,854 YOY(%) 53.2% 14.6% -25.0% 28.2% 18.3% 净利润(百万元) 2,778 -524 -1,675 1,989 3,450 YOY(%) NA NA NA NA 73.5% EPS(元/股，摊薄) 0.78 -0.15 -0.44 0.52 0.91 P/E(倍) 49.9 NA NA 69.7 40.2 资料来源：iFinD，中信建投证维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 执证编号:S1440519120002 SFC 中央编号:BPU491 发布日期： 2022 年 12 月 02 日 当前股价： 42.40 港元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 47.41/22.28 -13.38/-6.61 / 12 月最高/最低价（港元） 51.90/25.70 总股本（万股） 379,322.08 流通 H 股（万股） 379,322.08 总市值（亿港元） 1,509.70 流通市值（亿港元） 1,509.70 近 3 月日均成交量（万） 56.91 主要股东 Propitious Global Holdings Limited 23.34% 股价表现 相关研究报告 -26%-6%14%34%54%74%贝壳-W恒生指数贝壳-W(2423.HK) 仅供内部参考，请勿外传 1 港股公司简评报告 贝壳-W 请参阅最后一页的重要声明 图 1:营业收入降幅收窄 图 2:单季度净利润扭亏为盈 数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建投证券 图 3:新房及二手房业务 GTV 年内持续环比改善 图 4:新房及二手房业务净佣金率维持高位 数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建投证券 风险分析 1. 二手房及新房交易修复可能不及预期。尽管当前政策发力明显，但当前政策主要针对房企融资端修复，反映到销售端仍需时日；除此之外，四季度我国疫情呈现多点爆发的态势，对成都、广州、北京等多个城市房屋交易造成负面影响，房屋成交不及预期可能仍将导致公司业绩承压； 2. 新兴业务发展可能不及预期。公司二季度并表圣都家装，后续将依靠家装业务打开第二增长曲线。公司二季度才开始整合圣都家装，后续存在整合效果不及预期的风险，尽管公司在北京的家装业务试点已经达到盈亏平衡，但家装业务并非完全标准化的业务，也存在多地复制效果不及预期的风险。 -39.4%-42.9%-2.8%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%020004000600080001000012000140001600018000200002022Q12022Q22022Q3营业收入（百万元）营业收入YOY-16%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%-2000-1500-1000-500050010002022Q12022Q22022Q3净利润（百万元）净利润yoy-60.0%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%05001000150020002500300035004000450050002022Q12022Q22022Q3现房交易服务GTV(亿元)新房交易服务GTV(亿元)现房GTV yoy新房GTV yoy0%1%1%2%2%3%3%4%2022Q12022Q22022Q3现有房屋交易服务净佣金率新房交易服务净佣金率仅供内部参考，请勿外传 2 港股公司简评报告 贝壳-W 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍 竺劲 房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10 年证券从业经验。 连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得 2020 年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020 年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020 年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第 5 名。 研究助理 丁希璞 dingxipu@csc.com.cn 仅供内部参考，