房地产行业专题-华夏中证全指房地产ETF投资价值分析：把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年11月30日超 配房地产行业专题把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生——华夏中证全指房地产 ETF 投资价值分析核心观点行业研究·行业专题房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业 2022 年 12 月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会》 ——2022-11-29《房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开》 ——2022-11-28《房地产行业 2023 年度策略-幽而复明》 ——2022-11-25《房地产行业双周报-基本面尚待修复，但政策拐点已现》 ——2022-11-17《统计局 10 月房地产数据点评-基本面持续恶化，政策力度可期》——2022-11-15地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现。销售复苏缓慢，房价尚未企稳，2022 年 1-10 月，商品房销售面积累计同比-22.3%；销售均价累计同比-4.9%；10 月单月，销售面积同比-23.2%；销售均价 9687 元/㎡，环比-3.0%。从城市角度，百城住宅销售面积 1-10 月累计同比-35%。从房企角度，百强房企全口径销售额 1-10 月累计同比-45%。投资持续走低，开竣工表现较弱，2022 年 1-10 月，房地产开发投资完成额累计同比-8.8%，新开工累计同比-37.8%，竣工面积累计同比-18.7%；10 月单月，开发投资完成额同比-16.0%，新开工同比-35.1%，竣工面积同比-9.4%。从土地市场看，2022 年 1-10 月，300 城住宅土地成交建面同比-39%；10 月单月，300 城住宅土地成交溢价率为 1.10%，维持低位。融资改善有限，关键还是销售回款，2022 年 1-10 月，房企到位资金同比-24.7%，呈现磨底企稳态势；其中国内贷款部分累计同比-27%。政策持续加码，历史性拐点已现，尤其 11 月以来，地产转向性政策频出，继信贷、债权融资放开后，“第三支箭”股权融资的放开也已落地，为房企后续融资创造了更加宽松的空间。复盘本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021 下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索，阻塞了房企的现金流量表。而收入预期下降、房价预期回落、烂尾担忧扰动这三座大山对冲了需求端政策放松的作用，房价下跌致使房企权益受损，风险蔓延至资产负债表。但随着疫情影响逐步减弱、收入预期边际好转、“保交楼”实质性推进，转机已经不远。需求是行业存在的根本理由，我们估算，2022至 2030 年，年均住宅需求仍有 15 亿平方米，远期亦不会低于 9 亿平方米，没有必要对行业过度悲观，期待需求回归常态。地产股：幽而复明，值得拥有。博弈策略依然有效，我们认为自金融 16 条启动后，地产板块在后续较长的时间内，政策面、舆论面都将处于一个极度宽松的周期，不排除有更多供给端、需求端的放松政策出台。同时基本面的配合也很重要，随着收入信心改善、烂尾担忧缓和，基本面的改善值得期待。重磅政策的持续落地，配合基本面回暖带来的困境反转，地产股修复的大机会到来。不论是在危机中久经考验的优质房企、接近“上岸”的困境反转型标的、还是被开发拖累的物业板块，均具备较大的投资价值。华夏中证全指房地产 ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金（简称： 华夏中证全指房地产 ETF，代码：515060.OF） 是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金，于 2019年 11 月 28 日成立，2020 年 1 月 3 日上市交易，基金经理为李俊。截至目前，李俊历任管理 24 只基金，在任管理 17 只基金，在管基金总规模为 288.5 亿元，近 3 年回报率 10.61%，同时段沪深 300 回报率-3.04%，在管基金显著跑赢市场。风险提示：宏观、疫情等不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录地产基本面犹待复苏，但政策历史性拐点已现..............................................................................5销售：复苏缓慢，房价尚未企稳...................................................................................................................... 5投资：持续走低，开竣工表现较弱.................................................................................................................. 5融资：改善有限，关键还是销售回款.............................................................................................................. 6政策：持续加码，历史性拐点已现.................................................................................................................. 8复盘本轮危机的起、承、转、合....................................................................................................11危机之根：快周转时代的房企金融化............................................................................................................ 11危机之起：预售资金监管比例陡升，阻塞现金流量表................................................................................14危机之承：三座大山对冲放松政策，危及资产负债表...........................................................................