房地产（地产开发）：百城土地成交月度跟踪报告（2022年10月）-多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 11 月 25 日 行业研究 多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 10 月） 房地产（地产开发） 10 月多城完成第三批次土拍，百城土地成交建面同比+28.0% 10 月，百城土地成交建面 16166 万平，同比+28.0%，环比+1.6%；成交总价 3763亿元，同比+12.8%，环比-13.9%。1-10 月，百城土地成交建面 13.1 亿平，累计同比-11.8%；成交总价 27537 亿元，累计同比-32.0%。10 月当月，国有土地使用权出让收入 5520 亿元，同比下降 3.8%，环比增长 14.9%。 10 月，TOP50 房企新增土地价值总计 990.7 亿元，同比-17.0%，环比-46.4%；新增土地建面总计 620 万平，同比-31.7%，环比-43.5%。根据克而瑞及中指研究院数据，截至 11 月 21 日共有 18 城完成了三轮土拍，合计供应 379 宗涉宅地块：其中成交 352 宗，成交建面约 3657.0 万平，成交总价约 4715.1 亿元，对应成交楼面均价 12893.5 元/平，成交溢价率均值约 2.3%。此外，今年部分城市调整了供地节奏，增加“两集中”供应批次；其中无锡、苏州、南京已率先完成第四批集中土拍，而南京、武汉、无锡、苏州等地陆续推出第五批次集中供地计划。 按城市能级来看，一线城市受集中供地节奏影响土地成交规模回落 按城市能级划分，2022 年 10 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为 948 万平方米、4,932 万平方米、10,285 万平方米，单月同比分别-21.8%、+4.4%、+53.6%。成交总价分别为 594 亿元、1,303 亿元、1,866 亿元，单月同比分别-54.0%、+0.6%、+148.6%。 按城市能级划分，2022 年 10 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为 329 万平、1,578 万平、3,898 万平；其中一线、二线、三四线单月同比分别-44.8%、-20.0%、+140.8%。成交总价分别为 437 亿元、1,118 亿元、1,486 亿元；其中一线、二线、三四线单月同比分别-58.3%、-3.0%、+217.7%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为 0.55%、0.94%、1.43%。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3 月 5 日全国两会支持更好满足合理住房需求；4 月 29 日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7 月 28 日政治局会议定调保交楼；8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9 月 29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9 月 30 日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11 月 8 日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11 月 14 日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11 月 23 日，央行及银保监官方发布“金融十六条”，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221115 预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 20221113 房地产融资再获宽松支持，推动行业平稳健康发展——关于央行等部门对金融支持地产 16 条措施的点评 20221112 多重利好叠加，房地产板块情绪高涨——对 11 月 11 日房地产板块大涨的点评 20221110 深圳首批人才房启动配售，加大多主体、多渠道住房供给力度——对深圳房地产政策的点评 20221104 《上海市住房租赁条例》公开征求意见，积极培育和发展住房租赁市场——对上海房地产政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022 年 10 月，百城土地成交建面为 16,166 万平方米，单月同比+28.0%（对比9 月+9.2%），环比+1.6%；成交总价 3,763 亿元，单月同比+12.8%，环比-13.9%；成交均价为 2,328 元/平方米，单月同比-11.9%，环比-15.2%。 2022 年 1-10 月，百城土地成交建面 13.1 亿平方米，累计同比-11.8%；成交总价为 27,537 亿元，累计同比-32.0%；成交均价为 2,109 元/平方米，累计同比-22.9%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 10 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 10 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 10 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 10