公司首次覆盖报告：园区开发运营龙头，新能源与投资业务加速拓展

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 22 中新集团（601512.SH） 2022 年 11 月 21 日 投资评级：买入（首次） 日期 2022/11/18 当前股价(元) 8.25 一年最高最低(元) 11.20/7.71 总市值(亿元) 123.66 流通市值(亿元) 65.79 总股本(亿股) 14.99 流通股本(亿股) 7.97 近 3 个月换手率(%) 16.53 股价走势图 数据来源：聚源 园区开发运营龙头，新能源与投资业务加速拓展 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  园区开发运营领军龙头，两翼业务加速拓展，给予“买入”评级 中新集团在布局上紧紧围绕国家“新型城镇化”、“长三角一体化”战略和“一带一路”倡议，在业务端优化了“一体两翼”的发展格局，以园区开发运营为主，同时强化了产业投资和绿色公用业务两翼业务，通过主体板块与两翼板块有机联动、资源集聚，实现高水平产城融合。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润为15.5、19.2 和 23.7 亿元，对应 2022-2024 年 EPS 为 1.03、1.28、1.58 元，当前股价对应 PE 为 8.0、6.4、5.2 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。  战略布局长三角，产城融合园区与区中园同扩张 在产城融合园方面，公司立足苏州、深耕长三角进行战略布局，区位优势明显。公司南通、滁州、嘉善、苏银 4 个大型产城融合园截至 2022H1 总投资额超过 350亿元，同时中新昆承湖园区已经签约，未来产城融合园开发业绩有望持续释放。在区中园方面，公司在建拟建面积达 135 万方，未来拓展规模不低于 50 万方，区中园规模也将稳步提升，未来有机会通过 REITs 进一步扩张。  新扩多平台探索绿色公用业务 中新集团依托中新公用发展新能源业务，力争达到 3 年 2GW 的分布式光伏电站持有规模，并成立中新春兴、中新绿发和中新旭德作为绿色公用新能源发展平台。截至 2022H1 公司已完成项目投资运营 36 个，在建项目 9 个，业务覆盖长三角及陕西、福建等地，与多家园区内外知名企业签约服务。  多层次布局产业投资，为开发运营主业赋能 公司目前主要有基金投资和科创直投两种模式，布局科创及新兴产业投资。截至2022 年 6 月底，公司累计认缴外部市场化产业基金约 30 亿元，拉动基金落地规模超 500 亿，其中落地苏州工业园区的规模超 200 亿元；所投基金累计返投苏州工业园区及各产城融合园区项目约 82 亿元，拉动项目总投资约 314 亿元，其中基金返投项目在新能源、新材料领域金额占比最高。  风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 3,414 3,917 4,419 5,246 6,277 YOY(%) -35.7 14.7 12.8 18.7 19.6 归母净利润(百万元) 1,307 1,522 1,546 1,920 2,369 YOY(%) 20.7 16.4 1.6 24.2 23.4 毛利率(%) 64.2 59.9 58.2 61.0 63.5 净利率(%) 38.3 38.9 35.0 36.6 37.7 ROE(%) 10.8 12.2 11.6 12.6 13.5 EPS(摊薄/元) 0.87 1.02 1.03 1.28 1.58 P/E(倍) 9.5 8.1 8.0 6.4 5.2 P/B(倍) 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -36%-24%-12%0%12%24%2021-112022-032022-07中新集团沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 22 目 录 1、 立足苏州，打造一流园区开发运营领军企业 ......................................................................................................................... 4 1.1、 深耕园区运营，推动产业发展 ..................................................................................................................................... 4 1.2、 中新两方财团注资，品牌输出园区载体 ...................................................................................................................... 5 1.3、 园区开发运营为主业，两翼业务不断发展 .................................................................................................................. 5 2、 园区业务：产城融合园区与区中园同发展............................................................................................................................. 6 2.1、 扎根苏州工业园，园区发展稳中向好 .......................................................................................................................... 6 2.2、 战略布局长三角，产城融合园运营良好 ...................................................................................................................... 7 2.3、 以产为核，区中园业务资产优质 ................................................................................................................................. 9 3、 两翼业务协同联动，产业投资和绿色公用齐发展 ..............................................................................