房地产行业央行16条及银行保函置换预售监管资金政策点评：寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会

寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会 —— 央行 16 条及银行保函置换预售监管资金政策点评 2022 年 11 月 19 日 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 行业专题报告 房地产 行业 投资评级 看好 投资评级 看好 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会 2022 年 11 月 19 日 摘要: 事件：  近日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台 16 条措施支持房地产市场平稳健康发展，主要从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面对后续的房地产金融工作进行了指导。  11 月 14 日，银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。 点评：  政策力度较大，流动性拐点已至。“央行 16 条”政策是二十大以来最清晰和全面的房地产金融指导思路，也是对这一轮房地产金融工作的系统指导和定调。政策强调尽职免责，鼓励增量融资，并明确表示允许房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，从而有效减小银行、信托等金融机构的抽贷给房企造成的资金流动性风险。同时提出要稳定建筑企业贷款投放，我们认为建筑企业的融资稳定或将缓解供应商催款，从而进一步化解开发商的资金压力。政策的出台充分表明了助力房企融资修复的决心，并对此前金融机构一刀切的工作思路进行了纠偏，旨在保障地产合理资金需求，解决行业整体信用收缩困境，降低未出险房企暴雷风险。我们认为结合此前发布的央行“第二支箭”延期扩容政策，本轮调整加速房企化解现金流风险的导向更为明确，优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，行业的流动性拐点已至。  需求松绑持续深入，政策宽松加速推动。“央行 16 条”政策延续了需求松绑的调整思路，明确各城市可合理确定当地住房贷款首付比例和贷款利率下限。结合近期需求端的政策表现，如 10 月上海率先放松临港购房准入条件，特定非户籍人士社保一年可购房，11 月 8 日北京继续跟进，取消通州两地双限购限制，我们认为政策在城市上的传导将由低能级城市向一二线城市蔓延并在核心城市逐步扩散，后续全国范围内有更多城市有望针对刚性和改善需求，在首付比列和贷款利率下限的调整上有更多跟进动作，需求端政策的宽松或将进入加速期。  预售资金监管政策优化，优质房企流动性再迎放松。本次保函置换预售监管资金政策的整体导向为在保交楼的前提下针对部分房企进行资金松绑，政策脉络还是坚守稳定市场、守住风险的底线思路，所以我们预计此次政策的实际受益对象主要为资产质量较好、资质信用较高、财务状况较稳健的优质房企为主。此前，在行业进入调控周期以及各地方政府保交楼、保交付的要求下，预售资金监管进一步规范和强化，房企资金流动性承压，行业出清加速。我们认为本次政策有望进一步改善优质房企的资金灵活性。  寒夜已过黎明初现，坚定看好板块机会。我们认为 “央行 16 条”政策的发布，旨在促融资、提需求、保交付、稳民生，从而修复并扭转市场和居民对于行业的恐慌情绪及悲观预期，银行保函置换预售监管资金政策的出台，进一步在稳定市场、守住风险的底线思路之上，对优质房企进行资金松绑，我们预计行业出清已近尾声，流动性拐点已至，此前遭受市场信用风险质疑且实际资金压力相对可控的优质混合所有制房企有望率先修复，重点推荐金地集团，同时建议继续关注信用情况更良好，资金链更安全，货值更充裕，战略布局更集中在一二线核心城市的优质房企，如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、南山控股等。 风险因素：政策放松进度不及预期，疫情反复导致销售表现不及预期。 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 加速化解资金压力，行业流动性拐点已到 ................................................................................ 4 2 需求松绑持续深入，政策宽松加速推动 .................................................................................... 6 3 坚定不移保障民生，修复提振居民信心 .................................................................................... 7 4 预售资金监管政策优化，优质房企流动性再迎放松 ................................................................ 8 风险因素 .......................................................................................................................................... 9 图 表 目 录 图表 1：民营房企融资支持政策不断出台 ............................................................................... 4 图表 2：近期主要需求端政策回顾 .......................................................................................... 6 图表 3：保交付四种纾困模式.................................................................................................. 7 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 4 1 加速化解资金压力，行业流动性拐点已到 近日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“央行 16 条”），出台 16 条措施支持房地产市场平稳健康发展，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融