房地产开发行业-深度解析新房库存：总体库存接近历史高位，重点城市去化压力尚可

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度 深度解析新房库存：总体库存接近历史高位，重点城市去化压力尚可 当前新房社会库存略低于 2014 年历史高位。上一轮周期中，2014年末库存高企，80 城已获得预售证尚未销售的新房库存达到 5.8亿平，当前库存 5.2 亿平接近 2014 年末的历史高位。导致当前库存高企去化周期拉长的主要原始是供需双弱，2021 年以来月均销售面积较 2014-2020 年下降了 13.7%，相应地批准上市面积也出现了明显下降，体现了 2021 年以来开发商遵循以销定产策略，在新推盘方面较为谨慎。 库存的城市结构分化较 2014 年严重。从结构上看，一二线城市库存水平相对低，三线相对高。当前一、二、三线城市的狭义库存水平分别为 0.4、2.8、2.0 亿平。与 2014 年高点相比，一二线城市库存水平较低，为当时的 87.4%和 89.0%，而三线城市库存较高，达到当时库存的 97.5%。 重点城市的库存问题并不突出。我们考察的 80 城中，新房库存压力较大的城市占多数。但加入二手房抛压、一二手房价倒挂、人口净流入三大因素综合考虑之后，发现重点城市整体库存问题并不突出。主要原因在于：1、新房和二手房市场并非绝对分割，新房有库存压力的部分城市由于其总需求盘子大，可通过一二手房价倒挂吸引二手房需求来化解新房库存，如北京、广州、重庆、厦门等；2、部分城市人口吸引力强，短期存在库存压力的长期也可由人口流入慢慢化解。因此在基本面强劲的重点城市，新房库存短期压力较大可能只是结构性问题，如成都、郑州、武汉、南京等。 与社会库存不同，重点企业土储出现下降，但下降幅度不高，市场的主要矛盾仍集中在较为疲软的需求。今年以来土地市场下滑了约 46%，为近年来最大的下滑幅度，这主要受低迷的房地产市场及风险事件影响。企业在 2021 年之后主动减少拿地降库存，但总得来看降幅不大，截至 2022 年年中，重点企业的土储较 2020年底下降了 19%。结合上述对楼市整体库存的分析，可以判断，目前房地产企业的主要矛盾是当前疲软的市场环境下库存的去化，而不是土储不够带来的销售及增长趋缓。 风险提示：行业销售修复不及预期，导致房企现金流回款风险加剧；行业信用修复不及预期，导致行业现金流压力加剧。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号:S1440519120002 SFC 中央编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn 13262559719 SAC 执证编号:S1440520070013 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn 18616396058 SAC 执证编号:S1440520070004 发布日期： 2022 年 11 月 18 日 市场表现 相关研究报告 -24%-14%-4%6%16%2021/9/132021/10/132021/11/132021/12/132022/1/132022/2/132022/3/132022/4/132022/5/132022/6/132022/7/132022/8/13房地产沪深300房地产开发 仅供内部参考，请勿外传 行业深度报告 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录 1.社会库存总量：接近历史高位，由近年的供需双弱导致................................................................................. 1 1.1 新房可售库存处于历史较高水平，去化周期拉长................................................................................. 2 1.2 供需双低导致 2021 年以来库存维持高位平稳 ....................................................................................... 3 2.社会库存结构：多数城市压力大，重点城市库存问题不突出 ......................................................................... 4 2.1 总体情况：一二线可售库存较低，三四线较高..................................................................................... 4 2.2 新房库存压力较大的城市占多数 ............................................................................................................ 5 2.3 重点城市基本面较强，整体库存问题并不突出..................................................................................... 7 3.企业库存：拿地大幅减少，土地储备减少的幅度相对较低 ............................................................................. 9 风险分析 ................................................................................................................................................................. 10 图表目录 图表 1： 每月社会可售库存算法 ................................................................................................................... 1 图表 2： 社会可售库存 80 城 ........................................................................................................................ 1 图表 3： 目前 80 城可售库存在高位呈稳定状态，去化周期较长 ............................................................. 2 图表 4： 库存去化速度较大幅下行 ............................