房地产行业第44周周报：新房成交同比降幅扩大，中债增持续支持民企融资

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 11 月 7 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《房地产 2022 年 9 月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄》（2022/10/24） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 44周周报（10月 29日-11月 4日） 新房成交同比降幅扩大，中债增持续支持民企融资 本周新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比增速下滑，土地市场同比量价齐升，但溢价率持续低迷。 核心观点  本周新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比上升 53.2%。43 城新房成交面积349.9 万平方米，环比下降 5.5%，同比下降 29.6%，同比降幅较上周扩大了 7.2个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-1.4%、-3.7%、35.3%，同比增速分别为-15.0%、-22.9%、-5.3%，一、二线城市同比降幅扩大了 1.1、15.7 个百分点，三线城市同比降幅缩小了 16.1 个百分点。15 城二手房成交面积 141.0 万平，环比下降 2.1%，同比上升 53.2%，同比增速较上周降低了 2.8 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 0.4%、-8.6%、-2.8%，同比增速分别为28.5%、74.2%、48.8%，一线城市同比增速上升 6.7 个百分点，二、三线城市同比增速分别下降了 14.3、71.3 个百分点。  新房库存面积环比下降，去化周期环比下降，同比上升。14 城新房库存面积为1.0 亿平，环比下降 0.3%，同比上升 2.7%，去化周期为 13.4 个月，环比下降 0.3个月，同比上升 1.8 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-1.1%；去化周期分别为 10.6、12.4、14.6 个月，一、二、三线城市环比下降 0.2 个月、0.2 个月、0.1 个月。  土地市场同比量价齐升，溢价率同环比下降。百城土地成交建面 3682 万平，环比下降 16.8%，同比上升 2.2%；成交土地总价 1029 亿元，环比上升 13.0%，同比上升 111.3%；楼面均价 2795 元/平，环比上升 35.9%，同比上升 106.7%；溢价率0.94%，环比下降 48.9%，同比下降 26.0%。  本周房企国内债券发行规模同环比下降。房地产行业国内债券总发行量为 49.5亿元，同比下降 51.3%，环比下降 75.0%；净融资额为-137.7 亿元。其中央国企国内债券总发行量 49.5 亿元，同比下降 45.6%，环比下降 71.4%；净融资额为-119.8 亿元。民企国内债券未发行债券，同比-52.4%；净融资额为-17.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.6%，较上周上涨 8.8 个百分点；相对沪深 300 收益为-5.8%，较上周下降 3.0 个百分点。房地产板块 PE 为11.65X，较上周上升 0.67X。  北上资金对电力设备、有色金属和汽车加仓金额较大，分别为 28.14 、25.42 和20.54 亿元。对房地产的持股占比下降 0.12%（上周上升 0.02%），净买入-3.67 亿元（上周净买入 12.33 亿元）。 投资建议  当前政策力度尚不足改变行业基本面弱复苏的态势，十月需求端持续走弱，10月百强房企实现全口径销售额 6188 亿元，同比下降 31.2%，降幅较 9 月扩大 3.6个百分点，高频数据也显示 10 月 38 个城市新房成交面积同比下降 26.0%，降幅较 9 月扩大了 15.5 个百分点。供给端民企融资政策持续推进，本周交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望、德信、大华、仁恒等 21 家民营房企召开座谈会，进一步加大对民营房企发债支持，有利于畅通民营房企融资渠道。我们建议短期关注宽松政策加持下销售基本面兑现带来的板块机会；中长期关注供给侧出清背景下龙头份额提升及模式优化的逻辑。我们建议关注：招商蛇口、保利发展、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际、华发股份、滨江集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 11 月 7 日 房地产行业第 44 周周报（10 月 29 日-11 月 4 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ...................................