房地产10月行业动态报告：“银十”缺席，业绩分化，二十大强调加快住房制度建设

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 “银十”缺席，业绩分化，二十大强调加快住房 制度建设 ——10 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ “银十”不及预期，销售表现平淡，核心城市销售回暖。2022 年10 月，30 城新房销售面积 1077.78 万平，同比增速为-18.03%，环比增速为-18.13%，成交套数 97919 套，同比增速为-22.70%，环比增速为-17.10%。当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏，政策效果未明显显现。一线城市销售未能维持增势，房贷利率相较其他能级城市仍处高位，调控政策对其改善影响较小；二线城市销售降幅收缩，出现回暖迹象，不同区位城市间存在分化，部分华东、华南核心区域二线城市基础条件更优，更具避险属性，销售恢复更易实现；三线城市销售经过 9 月的短暂回升后继续走低，修复效果不理想，三线城市住房需求不足，预期难以在短期改善。 ⚫ 三轮土拍陆续收官，供地热度不振，八成地块底价成交。截至 10月 31 日，第三批集中供地土地供应量共 2036.49 万方，较去年三轮同比下降 64.47%，较二轮环比增加 15.45%，供应量仍较去年大幅缩减。已完成第三批集中供地的 17 个城市中，共计成交 359 宗，成交规划建筑面积 2665 万平方米，收金 3865 亿元。其中，282 宗地块底价成交，底价成交率达 78.55%，较二轮增加 16.55pct，32 宗地块触限成交，触限成交率 8.91%，较二轮下降 9.35pct。今年部分城市集中供地批次增加到了 4 批次，就已完成出让的情况来看，挂牌 33 宗地中，有 31 宗地成交，且均为底价成交，溢价率已降至冰点。 ⚫ 业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，现金流未见明显改善。2022前三季度，A 股房地产板块总营业入分别为 16760.08 亿元，同比-12.92%，较上年同期增速下降 36.24pct；2022 前三季度实现归母净利润 226.57 亿元，增速为-72.29%，较上年同期增速下降 40.91pct。2022 前三季度，行业资产负债率为 78.99%，较同期-0.09pct。 ⚫ “二十大”重申定位，加快住房制度建设。二十大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表明“房住不炒”仍然是我国房地产市场调控的底线，再次彰显了政策定力。“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”强调深化住房制度改革，探索房地产行业发展新模式，推动住房高质量发展顶层设计。 ⚫ 投资建议：目前行业基本面修复路径仍较为曲折，前期政策效果未完全显现，四季度机会与风险并存，一方面行业风险在四季度并未完全出清，另一方面前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，行业在政策组合拳的支持下有企稳概率。在行业前景并未完全清晰的阶段，我们建议关注强信用、优布局、多土储、战略清晰的优质房企：保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、万科 A（000002）、金地集团（600383）、滨江集团（002244）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%2022-01-042022-01-142022-01-242022-02-032022-02-132022-02-232022-03-052022-03-152022-03-252022-04-042022-04-142022-04-242022-05-042022-05-142022-05-242022-06-032022-06-132022-06-232022-07-032022-07-132022-07-232022-08-022022-08-122022-08-222022-09-012022-09-112022-09-212022-10-012022-10-112022-10-212022-10-31沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】9 月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8 月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7 月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6 月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5 月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_4 月行业动态报告_一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告_3 月行业动态报告_政策支持力度加大，行情演绎热度持续 行业动态报告●房地产 2022 年 11 月 6 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：10 月销售略有回落，市场表现不及预期 ......................................................................................... 1 1、“银十”不及预期，销售表现平淡，核心城市销售回暖 .................................................................................. 1 2．去化周期未能实现有效修复 .............................................................................................................................. 2 （二） 土地跟踪：三轮土拍收官，热度不振，四轮土拍逐步开启 .............................................................................. 3 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 .