房地产开发行业9月数据前瞻：销售弱复苏同比降幅缩窄，土拍市场供需两弱

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2022 年 10 月 17 日 房地产开发 9 月数据前瞻：销售弱复苏同比降幅缩窄，土拍市场供需两弱 新房销售：9 月单月销售金额同比-5.0%降幅明显缩窄，环比由负转正，呈弱复苏态势。金额方面，1-9 月中指 107 个样本城市累计住宅销售金额为 45307 亿元，同比下降 35.1%，较前值增长 2.8pct。9 月单月销售金额同比-5.0%，降幅明显收窄，环比由负转正。9 月单月 107 个样本城市销售金额为 5716 亿元，环比增长 13.0%，同比下降 5.0%，同比较前值增长 19.5pct。 新房库存去化：库存稳定，去化周期环比小幅缩短至 19.5 个月。根据克而瑞数据，8 月 70 个样本城市住宅库存面积为 50082 万方，环比提升0.2%，同比提升 1.7%。其中一线、二线、三线城市 8 月住宅库存面积分别为 3929、30107、16047 万方，同比分别 19.4%、-3.3%、8.2%。去化周期方面，8 月样本城市去化周期为 19.5 个月，环比减少 0.4 月。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为 16.7、18.4、22.7 个月，较上月分别+0、-0.5、-0.3 个月。 土地供应：供需两弱，9 月宅地供应建面、出让金同比降幅分别为43.5%/13.2%。供应方面，1-9 月，中指 300 个样本城市宅地供应建面为 44633 万方，同比降低 43.5%，较前值增长 0.6pct。9 月单月供应建面为 7680 万方，环比增长 101.5%，同比降低 40.3%，同比较前值增长12.3pct。 出让金方面，样本 300 城 1-9 月宅地出让金为 21293 亿元，同比降低39.1%，较前值收窄 4.2pct。9 月单月宅地出让金为 4201 亿元，环比增长 137.1%，同比降低 13.2%，同比跌幅扩大 12.6pct。 价格方面，9 月全国宅地平均楼面价为 7749 元/平，土地成交溢价率为3.0%，溢价率环比持平。9 月全国宅地流拍率为 14.8%，环比降低 3.9pct。 政策：9 月政策放松频次加快，月底密集出台自上而下放松政策。据我们不完全统计，今年 1.1-9.30 地方与中央共计出台了 733 条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了 45、242、368 条房地产相关政策。9 月单月共出台 120 条，较 8 月环比增加 25 条。 9 月 29 日-9 月 30 日，中央接连出台房贷利率下限放松，公积金贷款利率下降，置换购房个税减免等组合拳政策。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。 购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案，我们继续看好接下来的政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。随去年底今年初的集中供地的释放，10-12 月推盘量预计有所上升，推动销售小幅复苏。“金九银十”整体成色或不足，但推盘充裕的优质房企的结构性销售表现会相对突出。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股 华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团，H 股 绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W41：国庆后销售略显疲弱，信心尚显不足，继续看好政策放松空间》2022-10-16 2、《房地产开发：2022W40：国庆假期新房销售小幅复苏，信心恢复仍需政策加码》2022-10-09 3、《房地产开发：2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善》2022-10-04 -32%-16%0%16%32%2021-102022-022022-062022-10房地产开发沪深300 2022 年 10 月 17 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、107 城销售：受基数影响 9 月单月销售同比降幅明显缩窄，呈弱复苏态势 ........................................................... 4 1.1 新房销售：9 月单月销售金额同比-5.0%降幅明显缩窄，环比由负转正，呈弱复苏态势 .................................. 4 1.2 新房库存去化：库存维持稳定，去化周期环比小幅缩短 ............................................................................... 7 二、300 城宅地：土拍市场供需均弱，9 月单月供应建面同比下降 40.3%，出让金同比下降 13.2% ............................. 9 2.1 土地供应：9 月供应建面单月同比下降-40.3%维持低位 ............................................................................... 9 2.2 土拍市场：9 月宅地出让金单月同比下降 13.2%，累计同比降幅收窄至 39.1% ............................................. 11 三、政策：9 月政策放松频次加快，月底密集出台自上而下放松政策 ........................................................................ 14 四、投资建议 ....................................................................................................................................................... 16 风险提示 ..................................