房地产行业简评报告：前端拿地开工低迷，后端竣工持续改善

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 [Table_Authors] 张功 首席分析师 SAC 执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋 研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  房地产：多地下调首套利率，二手房市场持续回暖  中央部委三政齐发，聚焦首套降息及减税  房地产行业数据点评：行业各项指标面临失速风险 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 销售筑底回升，四季度有望持续复苏。2022 年 1-9 月商品房销售面积及金额累计同比增速分别为-22.2%和-26.3%，较 1-8 月分别上升 0.8 和1.6 个百分点；9 月单月销售面积和金额同比增速为-16.2%和-14.2%，降幅分别较 8 月缩小 6.4 和 5.7 个百分点；环比来看，9 月商品房销售面积及金额单月环比增速分别为 39%和 34%。供给端来看，金九银十为传统销售旺季，房企推盘较为积极，我们统计 15 城单月推盘量环比增长 78%。同时促销力度有所加大，单月销售均价环比下降 4%。需求端来看，8 月 5 年期 LPR 的下降进一步降低购房成本，保交付的执行落地使得停工断供潮引发负面情绪逐步消散，9 月重点城市开盘去化率较 8 月明显改善。当前多地执行带押过户政策，市场活跃度有所提升，二手房销售持续回暖，叠加首套房贷利率下限空间打开以及税费优惠，我们认为四季度销售市场有望持续复苏。 ⚫ 投资增速持续走弱，后端竣工持续改善。2022 年 1-9 月房地产开发投资累计同比-8.0%，较 1-8 月下降 0.6 个百分点；9 月单月投资增速-12.1%，较 8 月回升 1.7 个百分点，主要源于去年的低基数效应。从施工面积指标来看，1-9 月累计增速下降到-5.3%，跌幅持续扩大；9 月百城土地流拍率升至 18.3%，而溢价率下降至 3.3%，土地市场进一步降温。销售尚未企稳的背景下，我们预计房企拿地热情难以大幅改善。 新开工方面，2022 年 1-9 月新开工累计增速为-38.0%，较 1-8 月下降0.8 个百分点；9 月单月新开工增速-44.4%，较 8 月单月回升 1.3 个百分点。主要源于 1）前端拿地节奏的放缓，导致可开工资源减少；2）当前销售整体去化率相对较低，项目现金回正时间延后，项目层面资金持续净流出导致房企开工意愿降低。3）2023 年一季度迎来新一轮偿债高峰期，偿债压力下房企倾向于收缩策略。竣工方面，2022 年 1-9 月竣工累计增速为-19.9%，较 1-8 月回升 1.2 个百分点；9 月单月竣工增速为-6.0%，较 8 月单月微降 3.5 个百分点，连续两月单月跌幅在10%以内。在各地政府全力落实“保交楼”政策，以及预售资金监管趋紧的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续，前端拿地开工压力依旧。 ⚫ 市场信心稳步恢复，房贷利率持续走低。从行业到位资金来看，2022年 1-9 月累计增速为-24.5%，较 1-8 月回升 0.5 个百分点。 销售回款方面来看，个人按揭贷款累计增速为-23.7%，较 1-8 月回升0.7 个百分点；9 月单月个人按揭贷款增速为-18.2%，较 8 月单月回升0.1 个百分点。1-9 月定金及预收款累计增速-34.1%，较 1-8 月回升 1.7个百分点；单月增速为-18.7%，较 8 月回升 7.3 个百分点。根据贝壳研究院数据，9 月首套房贷利率 4.15%，环比下降 17bp，购房者的利率负担进一步降低导致按揭贷款的复苏。定金及预付款与个人按揭贷款的当月增速持续收窄，表明购房信心正逐步重筑。 -0.4-0.200.225-Oct5-Jan18-Mar29-May9-Aug20-Oct房地产沪深300 [Table_Title] 前端拿地开工低迷，后端竣工持续改善 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2022.10.25 仅供内部参考，请勿外传 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 房企融资方面来看，1-9 月国内贷款累计增速-27.2%，较 1-8 月回升 0.2个百分点，9 月单月同比增速-25.4%，较 8 月下降 7.8 个百分点，连续18 个月同比为负，降幅在 9 月再次出现扩大。当前房企融资端分化持续加大，国央企融资市占率持续提升。碧桂园、旭辉、美的置业、新城控股等多家民营房企获中债信用增进公司提供的全额担保，成功发行中期票据，为民营房企信用债融资拓宽道路。但担保企业主要以规模较大的民营房企为主，同时发行量相对有限，我们认为行业整体融资恢复到正常仍需时日。 行业格局优化 Alpha 与政策持续宽松 Beta 行情共振。本轮周期中央房住不炒的大基调未曾改变，宽松政策并非全面放开，对于时间和城市范围仍有所限制。从先前各地因城施策的散点式宽松政策上升到各部委自上而下的协同发力，随着政策宽松预期的打开，板块将迎来 beta 行情。中长期来看，融资以及土地获取集中度的提升带来行业格局优化，优质房企将迎来集中度及利润率的双升。 持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、一二线土储占较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。 风险提示：调控政策效果不及预期，供给端出清速度过快造成系统性风险，行业信用崩溃，房价超预期下跌等。  仅供内部参考，请勿外传 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图 1：商品房销售面积累计同比增速 图 2：商品房销售面积单月同比增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 3：商品房销售额累计同比增速 图 4：商品房销售额单月同比增速 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 5：70 城住宅价格指数环比增速 图 6：70 城住宅价格指数环比下跌城市数 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 仅供内部参考，请勿外传 行业简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3 图 7：70 城住宅价格指数分线城市环比 图 8：70 城住宅价格指数分线城市当月同比 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 图 9：新开工面积累计同比增速 图 10：新开工面积单月同比增速 资料来源：Wind，首创证