统计局9月房地产数据点评：销售复苏节奏缓慢，开发投资延续低迷

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年10月24日超 配1统计局 9 月房地产数据点评销售复苏节奏缓慢，开发投资延续低迷 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 9 月房地产投资和销售数据。2022 年前 9 个月，商品房销售额 99380 亿元，同比下降 26.3%；商品房销售面积 101422 万平方米，同比下降 22.2%；房地产开发投资 103559 亿元，同比下降 8.0%；房屋新开工面积 94767 万平方米，同比下降 38.0%；房屋竣工面积 40879 万平方米，同比下降 19.9%。国信地产观点：1）销售复苏节奏缓慢，销售均价环比回落。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄，修复的关键是销售回暖、回款加速。3）新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化，竣工有待底部修复。4）投资建议：本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比 08/15 年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科 A、保利发展。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 销售复苏节奏缓慢，销售均价环比回落销售复苏节奏缓慢。2022 年 1-9 月商品房销售额累计 99380 亿元，同比-26.3%，较前值收窄 1.6 个百分点；销售面积累计 101422 万平方米，同比-22.2%，较前值收窄 0.9 个百分点。单月值同比降幅收窄，2022 年9 月商品房销售额 13510 亿元，同比-14.2%，较前值收窄 5.7 个百分点；销售面积 13532 万平方米，同比-16.2%，较前值收窄 6.4 个百分点。销售均价环比回落，2022 年 1-9 月，商品房销售均价为 9799 元/㎡，累计同比-5.3%，较前值收窄 1.0 个百分点；但单月环比-4.0%，降幅较前值扩大 3.4 个百分点。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售均价累计同比增速图6：商品房销售均价单月环比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄开发投资延续低迷。2022 年 1-9 月房地产开发投资完成额累计为 103559 亿元，同比-8.0%，降幅较前值扩大 0.6 个百分点。9 月单月，开发投资完成额为 12750 亿元，同比-12.1%，较前值收窄了 1.7 个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。到位资金降幅略有收窄。2022 年 1-9 月房企到位资金累计为 114298 亿元，同比-24.5%，较前值收窄 0.4个百分点。9 月单月到位资金为 13481 亿元，同比-21.3%，较前值收窄 0.5 个百分点。拆解房企资金来源，可见销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比有所提升，对房企的拖累稍有好转，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。图7：房地产开发投资累计同比增速图8：房地产开发投资单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：到位资金累计同比增速图10：到位资金单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：国内贷款占比 vs 销售回款占比图12：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 新开工持续恶化，竣工有待底部修复新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化。2022 年 1-9 月，新开工面积累计 94767 万平方米，同比-38.0%，降幅较前值扩大 0.8 个百分点；9 月单月新开工面积 9705 亿元，同比-44.4%，较前值收窄 1.3 个百分点。竣工有待底部修复。2022 年 1-9 月，竣工面积累计 40879 万平方米，同比-19.9%，较前值收窄 1.3 个百分点；9 月单月，竣工面积 4018 万平方米，同比-6.0%，降幅较前值扩大 3.5 个百分点。图13：新开工面积累计同比增速图14：新开工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：竣工面积累计同比增速图16：竣工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比 08/15 年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科 A、保利发展。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业双周