房地产行业周观点：“二十大”报告坚持房住不炒定位、强调租购并举

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 “二十大”报告坚持房住不炒定位、强调租购并举 -房地产行业周观点 房地产 证券研究报告/行业周报 2022 年 10 月 22 日 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 115 行业总市值（亿元） 14,462.79 自由流通市值（亿元） 6,942.14 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 <<20221015：9 月新增信贷规模扩大，广州完成第三轮集中供地>> 2022.10.16 <<20221008：9 月百强房企环比销售改善，多地完成三轮集中供地>> 2022.10.09 <<20221001：因城施策力度加大，部分城市取消利率下限>> 2022.10.02 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 EPS PE 评级 (元/港币) 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 10.6 1.5 2.4 3.1 3.2 7.3 4.5 3.4 3.4 买入 保利发展 16.8 2.3 2.4 2.5 2.7 7.3 7.0 6.6 6.1 买入 万科 A 16.2 1.9 2.1 2.3 2.5 8.3 7.7 7.1 6.4 买入 绿城中国 11.5 1.0 1.6 2.1 2.6 10.0 6.4 5.0 4.0 买入 滨江集团 11.0 1.0 1.1 1.4 1.8 11.3 9.6 7.7 6.2 买入 招商蛇口 15.3 1.3 1.4 1.4 1.5 11.7 11.2 10.7 10.1 买入 南京高科 6.7 1.4 1.6 1.7 1.8 4.9 4.2 3.9 3.6 买入 备注：股价使用 2022 年 10 月 21 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 周度观点：  坚持“房住不炒”定位：10 月 16 日，中国共产党第二十次全国代表大会开幕，“二十大”报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 重申“房住不炒”彰显了政策定力，强化了房屋的居住属性。我们认为，在此基调下，购房者的刚需及改善型住房需求将进一步得到满足。此外，租购并举模式下，核心城市租赁及保障性住房用地供应有望增加，有利于提前布局长租公寓等的房企打造新的增长极。  两地完成第三轮集中供地：1）10 月 20 日，南京第三批次集中供地收官，挂牌的 32 宗地块中 31 宗成功出让；其中，27 宗地块底价成交，整体溢价率为 2.6%。此外，南京市四批次地块，将于 11 月 10 日出让。2）10 月 17 日，天津南京第三批次集中供地落幕，推出的 17 宗地块全部成交；其中，16 宗底价成交。 截至 10 月 22 日，第三批集中供地 22 个城市已有 15 个城市完成出让。南京本轮土拍全部取消了毛坯限价，流拍率环比上轮下降 1.4pct；但由于核心区域地块较少，溢价率环比下降 0.3pct。天津出台了一些列宽松政策，有利于改善预期；叠加天津本轮土拍采用预申请方式，流拍率较首轮和二轮均下下降。  我们认为，随着因城施策力度的逐渐加强，叠加货币政策持续宽松，市场将持续呈现复苏态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科 A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪  销售回顾（10.15-10.21）：重点监测 33 城合计成交面积 300.4 万㎡，环比上周增长 1.1%；2022 年累计成交 13413.4 万㎡，累计同比下降 36.4%。其中，一线城市成交 78.2 万㎡，环比上周增长 19.3%，2022 年累计成交 2647.7 万㎡，累计同比下降 24.1%；二线城市成交 157.1 万㎡，环比上周下降 6.5%，2022 年累计成交 6695.7 万㎡，累计同比下降 29.6%；三线城市成交 65.2 万㎡，环比上周增长 2.6%，2022 年累计成交 4069.9 万㎡，累计同比下降 49.6%。  土地供应（10.10-10.16）：百城土地宅地供应规划建筑面积 1327 万㎡，2022 年累计供应规划建面 46689 万㎡，累计同比下降 39.7%，供求比 1.44。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 2903 元/㎡，近四周平均挂牌均价 4389 元/㎡，环比下降 3.9%，同比下降 2.7%。  土地成交（10.10-10.16）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积 946 万方，2022年累计成交 32319 万㎡，累计同比下降 46.1%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 3738 元/㎡，环比增长 62.0%，同比下降 59.0%，整体溢价率为 3.4%，2022 年平均楼面价 6219 元/㎡，同比增长 6.9%，溢价率 3.7%，较去年同期下降 10.7 个百分点。  风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业周报 内容目录 销售回顾（10.15-10.21） ................................................................................... - 3 - 土地供应（10.10-10.16） ................................................................................... - 5 - 土地成交（10.10-10.16） ................................................................................... - 8 - 图表目录 图表 1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） .................................................... - 3 - 图表 2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） .................................................... - 4 - 图表 3：百城土地供应情况（万㎡、%） ............................................................ - 5 - 图表 4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） .............