绿城服务(2869.HK)聚焦高端市场的物管龙头，行业分化下彰显韧性

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（首次） 市场价格：4.10 港元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 3,250 流通股本(百万股) 3,250 市价(港元) 4.10 市值(百万港元) 13,325 流通市值(百万港元) 13,325 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 10,114 12,575 15,233 18,163 21,312 增长率 yoy% 18% 24% 21% 19% 17% 净利润（百万元） 710 846 872 1,074 1,243 增长率 yoy% 49% 19% 3% 23% 16% 每股收益（元） 0.22 0.26 0.27 0.33 0.38 每股现金流量 0.40 0.31 0.41 0.54 0.63 净资产收益率 15% 12% 12% 13% 13% P/E 17.0 14.3 13.9 11.3 9.7 P/B 1.8 1.7 1.5 1.3 1.2 备注：每股指标按照最新股本数全面摊薄，股价以 10 月 20 日收盘价为准 报告摘要  专注高端市场的头部综合物业服务商：绿城服务集团成立于 1998 年，于 2016年在港交所上市，截至 2021 年末，公司已覆盖全国 30 个省、直辖市和自治区接管、咨询及代管合同数目逾 3800 个，总合同服务面积约 6.52 亿平方米。  物业行业是优质赛道逻辑不变：1）景气度高位，行业空间广阔：物业行业依然处在产业生命周期的快速成长期，预计至 2025 年，物业行业三大业务板块均有万亿的市场潜力；2）政策有望长期利好行业发展：疫情下，物业行业基础治理职能获政府认可，部分地区对物业公司进行补助；同时，相关政策鼓励物业公司开展多种增值服务；3）头部公司优势稳固：行业竞争格局已比较稳定，头部物业公司未来或将持续保持竞争优势，不断提升市场份额。  三大业务板块打造竞争力与持续发展能力：1）物业业务：公司基础物业的在管面积与储备面积快速增长，2021 年底，公司在管面积规模全国第五；截至 2021 年末，公司平均物业费 3.21 元/平/月，较高的物业费单价反映出公司布局高能级城市与高端物业项目；2）园区业务： 2021 年，公司园区业务收入同比+30.3%，五大子版块均录得正增长；由于园区业务依托于物业项目存在，随着公司在管面积持续增加，公司园区业务收入有望将持续增长；3）咨询业务：公司咨询业务主要服务于房地产周期类客户，随着地产行业见顶，预计该板块业务在收入增速及利润率上会面临压力。  投资建议：绿城服务是国内老牌的高端物业服务商，规模上，公司位列全国前五；品牌上，绿城服务一直以高端物业定位深入人心；竞争力上，公司凭借高品质服务在第三方招投标市场保持较高的中标率，同时在项目层面也赢得更高的提价可能与更大的提价空间。 公司在日常经营中专注于维护优良的客户口碑，盈利增速并未作为最核心的指标，随着阶段性的区域整合与内部优化到位，未来公司在经营导向上或盈利与口碑并重，我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 8.72 亿、10.74 亿、12.43 亿，当前股价对应 PE 分别为 13.9 倍 、11.3 倍 、9.7 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。  风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业空间测算不及预期风险、引用数据滞后或不及时。 聚焦高端市场的物管龙头，行业分化下彰显韧性 绿城服务（2869.HK）/物业服务行业 证券研究报告/公司深度报告 2022 年 10 月 21 日 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%2021-102021-112021-112021-122022-012022-012022-022022-032022-032022-042022-052022-052022-062022-072022-082022-082022-092022-10绿城服务恒生指数仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司深度报告 一、公司简介：专注高端楼盘的头部综合物业服务商 ........................................ - 5 - 1.1 公司背景：定位高端，杭州起家，走向全国 ......................................... - 5 - 1.2 股权结构：绿城系创始人为大股东，获龙湖战略投资 ........................... - 6 - 1.3 经营概述：收入业绩高增、利润率改善、账面资金充足 ...................... - 7 - 二、行业空间广阔、政策环境良好、竞争格局明晰 .......................................... - 11 - 2.1 景气度维持在高位，行业空间较大 ...................................................... - 11 - 2.2 政策端有望长期利好行业发展 ............................................................ - 13 - 2.3 强者恒强，龙头优势稳固 .................................................................... - 15 - 三、物业业务：聚焦长三角高端物业，坚持高质量发展 ................................... - 19 - 四、园区业务：各子版块发展势头良好 ............................................................ - 22 - 五、咨询业务：收入稳健增长 ........................................................................... - 26 - 六、盈利预测： ................................................................................................. - 27 - 七、投资建议 ............................................................