房地产行业第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产第41周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 2022 年 10 月 18 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 市场行情： 本周（10.10-10.16）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-1.70%（上周-2.50%），A 股大盘（万得全 A）涨幅 2.77%（上周-2.52%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.14%（上周 1.49%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-6.50%（上周 3.00%）。本周 A股、H 股地产板块表现均弱于大盘。 行业基本面： 新房销售维持弱势，二手房销售显著复苏。从数据来看，35 城商品房累计销售面积（10.1~10.13）同比-24.0%，上月同比-11.5%；16 城二手房成交面积（10.1~10.13）同比 61.7%，上月同比 21.0%。 去化周期上升。从数据来看，15 城商品房去化周期（截至 1013）为 658 天，上月同期为 611 天。 土地市场供需两弱。从数据来看，100 大中城市本年累计（截至 10.16）成交土地建面同比-18.3%，上周累计同比-17.5%；本周 100 大中城市（10.10~10.16）土地成交溢价率 4.4%，上周 10.6%；100 大中城市本年累计（截至 10.16）土地成交总价同比-39.3%，上周累计同比-37.1%。 内债融资有所恢复，外债融资停滞。从数据来看，境内地产债发行规模（10.1~10.16）累计同比 156.6%，上月规模同比-16.3%。境外地产债发行规模（10.1~10.16）累计同比-100.0%，上月规模同比-48.2% 投资策略： 10 月 16 日，“二十大”报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”针对房地产行业的相关表述没有发生变化，意味着“房住不炒，租购并举”将成为房地产行业长期坚持方向。接下来房地产行业金融属性弱化，回归实体经济本源。随着住房更多的回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，住房结构将日渐分化，保障性租赁住房将着力于解决新市民、青年人“有得住”的问题，商品房市场将会更加专注于解决群众“住得好”的问题。 我们认为，行业的稳定持续发展是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础，“房住不炒”的行业定位与当前加强行业纾困与需求刺激力度之间并不矛盾。楼市压力较大的二线城市和低能级城市，出台降低房贷利率、降低首付比例、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等刺激政策都变得更加积极。而对经济较为强劲、楼市压力相对较小的一二线热点城市，在“房住不炒”的原则下，政策的松动还是会讲究循序渐近而非大力刺激需求，但政策依然会不断的试探性出台。当前，多地首套房贷利率已跌破 4%，天津地区多家银行首套房贷利率从 4.1%降至 3.9%，石家庄地区的多家银行则将首套房贷利率从 4.1%降至 3.8%。公积金贷款额度的增加、利率下降以及首付比例调整更是屡见不鲜。在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，二手房市场出现了持续复苏的态势，新房市场随着需求政策的持续释放，也有望在四季度出现修复。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 仅供内部参考，请勿外传P2 东兴证券普通报告 房地产第 41 周周报：二手房市场复苏，静待新房市场修复 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 市场行情(2022.10.10~2022.10.14)...................................................................................................................................................... 4 1.1 本周 A 股及 H 股地产板块与大盘涨跌幅 ................................................................................................................................... 4 1.2 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘走势 ............................................................................................................................... 4 1.3 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘累计涨跌幅 ................................................................................................................... 5 1.4 本周 A 股及 H 股各板块涨跌幅 ................................................................................................................................................... 6 1.5 本周 A 股及 H 股地产板块公司涨跌幅榜 ................................................................................................................................... 7 2. 新房销售(截至 2022.10.13) ..........................