房地产行业第41周周报：节后新房二手房高频数据均回暖，房企融资边际回暖

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 10 月 17 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 ] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 41 周周报（10 月 8 日-10 月 14 日） 节后新房二手房高频数据均回暖，房企融资边际回暖 我们认为当前销售处于筑底回升阶段，在中央多重有利因素的叠加带动以及地方的积极落实跟进下，本周我们看到了新房与二手房成交高频数据均出现了回升，不过持续性仍待观察。 核心观点  本周新房成交同比降幅收窄，高能级城市率先修复；二手房成交同比增速转正。43 城新房成交面积 347.7 万平，同比下降 36.2%，同比降幅收窄了 18.4 个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-7.0%、-28.8%、-41.1%，其中一、二线城市同比降幅分别收窄了 50.8 和 29.2 个百分点，三线城市同比降幅扩大了 18.4个百分点。15 城二手房成交面积 167.2 万平，同比上升 57.9%，同比由负转正，同比增速较上周提升了 127 个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为26.6%、95.2%、118.9%，同比增速较上周分别提升了 86、193、196 个百分点。  新房库存面积、去化周期同环比均上升。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比上升 1.0%，同比上升 4.6%，去化周期为 13.6 个月，环比上升 0.1 个月，同比上升 1.9 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 1.7%、-3.8%、16.9%；去化周期分别为 11.0、12.7、14.3 个月，环比变动 0.2、-0.5、2.1 个月。  土地市场同比量涨价跌，溢价率同环比均提升。百城土地成交建面 1318 万平，环比-73.1%，同比+14.5%；成交土地总价 152 亿元，环比-84.3%，同比-42.3%；楼面均价 1154 元/平，环比-41.6%，同比-49.6%；溢价率 10.58%，环比+340.8%，同比+565.4%。  本周房企国内债券发行规模同比大幅增长。房地产行业国内债券总发行量为128.7 亿元，同比+145.1%；净融资额为+50.6 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 122.7 亿元，同比+133.7%；净融资额为+86.2 亿元。民企国内债券总发行量为 6.0 亿元，同比-52.9%；净融资额为-35.7 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降 1.7 个百分点；相对沪深 300 收益为-2.7%，较上周下降 2.7 个百分点。房地产板块 PE 为12.21X，较上周下降 0.22X。  本周（10.8-10.14），北上资金对医药生物、有色金属和传媒加仓金额较大，分别为 15.32、10.73 和 9.61 亿元。对房地产的持股占比下降 0.09%（上周无明显变化），净买入-7.05 亿元（上周净买入 0 亿元）。  投资建议 我们认为当前销售处于筑底回升阶段，在中央多重有利因素的叠加带动以及地方的积极落实跟进下，本周（国庆节后第一周）我们看到了新房与二手房成交高频数据均出现了回升，不过持续性仍待观察。截至 10 月 16 日，已经有超过 20 个城市公告落实跟进中央 930 政策，对住房公积金贷款利率或商业贷款利率进行了下调。本周也有财联社多家媒体报道称，苏州政府拟“定向回购部分新房项目”，我们认为，地方政府回购商品房是出于稳定市场的目的，加速库存去化，减轻房企的资金周转压力，绝大部分被回购的商品房或用于保障性住房，整体房地产市场回暖仍需购房者的信心恢复。二十大报告针对住房市场的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与十九大报告一致，我们认为中央将继续发力完善住房供给侧，并大力推动保障与租赁市场的发展。 预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下三条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 10 月 17 日 房地产行业第 41 周周报（10 月 8 日-10 月 14 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类