房地产行业广州第三轮土拍：土地市场低迷，央国企包场

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.10.11 土地市场低迷，央国企包场 ——广州第三轮土拍 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 广州第三批次集中供地流拍率三轮最高，平均溢价率三轮最低，底价成交占比提升至87%的高位；央企继续“包场”，区属国企积极“兜底”。 摘要： [Table_Summary]  流拍率提升至三轮最高 25%，平均溢价率下滑至三轮最低 0.5%。广州第三轮土拍计划出让 20 块地，最终以 2 宗地块终止、3 宗流拍、15 宗成交收尾，是 2022 年以来流拍率最高的一批；2022 年三轮的平均溢价率分别为 1.2%、6.6%、0.5%，第三轮土拍溢价率最低，说明市场信心不足，房企拿地积极性下降。此外，第三轮土拍揽金 479 亿元、成交总建面 353 万方，这也是 2022 年广州 3 批集中供地中成交面积和金额最多的一批。  底价成交占比提升至 87%的高位，房企拿地倾向于核心地段。第三轮 15 宗成交的地块中有 13 宗地块底价成交，仅有海珠区的 2 宗地块溢价成交，分别被保利和中铁建拿下。这两块地溢价拍到了 4 万元+的楼面价，反映了在市场调整阶段，房企将控制风险放在第一，不轻易到外围区域“低价抄底”，反而更倾向于“优中选优”投资市中心核心地块。此外，中信泰富&中船以底价 188 亿元摘得荔湾广船巨无霸宅地，其以高总价跻身广州历史上宅地成交总价 TOP2。  央企继续“包场”，区属国企积极“兜底”。除开央企保利发展、华润、中铁建、中信+中船各竞得 1 宗，其余均为地方国企包括广州南投、南沙开建、高新区集团以及广州城投等，而且本轮无民企参与。  被退地块重新上架，目前三轮土拍出让总建面仅为 2021年的57%。在此次被拍卖的土地中还包括了华夏幸福、富力、恒大此前向广州市规划和自然资源局退还的三宗土地。除富力退还地块因故中止拍卖外，其他两宗土地均成功拍出，这三宗土地的正式上架为城市盘活项目提供了新思路。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份；同时继续推荐万科 A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] [Table_DocReport] 相关报告 房地产《9 月不金，10 月可期》 2022.10.01 房地产《退税活跃换手，北上带动复苏》 2022.09.30 房地产《期待政策的延展性》 2022.09.30 房地产《城市周期展现，本土房企崛起》 2022.09.29 房地产《供应创新高，联合拿地提升》 2022.09.29 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 10.11 最新股价（元） 21 EPS（元） 22E EPS（元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 16.98 1.94 2.27 8.8 7.5 1,889 116 -9% 增持 600048.SH 保利发展 17.89 2.29 2.23 7.8 8.0 2,142 120 18% 增持 001979.SZ 招商蛇口 16.89 1.16 1.40 14.6 12.1 1,307 77 31% 增持 600383.SH 金地集团 10.99 2.08 2.24 5.3 4.9 496 45 -11% 增持 000656.SZ 金科股份 2.04 0.61 0.71 3.3 2.9 109 53 -54% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.73 0.97 1.07 11.1 10.0 334 31 136% 增持 000961.SZ 中南建设 2.24 -0.89 0.34 -2.5 6.6 86 38 -46% 增持 000402.SZ 金融街 5.04 0.55 0.60 9.2 8.4 151 30 -10% 增持 1109.HK 华润置地 28.34 4.54 5.02 6.2 5.6 2,021 71 1% 增持 0688.HK 中国海外发展 19.01 3.67 3.83 5.2 5.0 2,081 109 20% 增持 0960.HK 龙湖集团 18.11 4.05 4.14 4.5 4.4 1,137 63 -43% 增持 2007.HK 碧桂园 1.46 1.22 1.18 1.2 1.2 356 244 -76% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.54 0.92 0.86 0.6 0.6 51 94 -86% 增持 1918.HK 融创中国 4.15 0.83 1.05 5.0 4.0 226 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.49 0.37 0.45 4.0 3.3 190 127 -32% 增持 3900.HK 绿城中国 13.64 1.31 1.97 10.4 6.9 345 25 24% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 1189117仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所