房地产行业周报：住房信贷精准调控，需求端政策再加码

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 住房信贷精准调控，需求端政策再加码 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-10-03 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021 邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.物管龙头系列报告一：万物云多元赛 道 并 进 ， 科 技 重 塑 空 间 效 率 2022-09-29 2.二手房周频数据亮眼，华润试水保租房公募 REITs 2022-09-26 3.新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区 2022-09-19 主要观点： [Table_Summary] ⚫市场表现： 上证指数本周-2.07%，收报于 3024.39 点；创业板指本周-0.65%，收报 2288.97 点；沪深 300 本周-1.33%，收报于 3804.89 点。房地产板块-2.50%，在 31 个行业内位列第 20 位。 ⚫新房成交：成交面积同比+19.6%，环比+27.7% 本周（9.23-9.29），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 455万方，同比+19.6%，环比+27.7%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 108 万方，同比+12.7%、环比+16.5%；二线（14 城）一手房合计成交面积 257 万方，同比+32.9%、环比+44.8%；三线（14 城）一手房合计成交面 90 万方，同比-1.1%、环比+4.7%。 ⚫新房库存：库存面积环比+1.72%，去化周期 12.1 月 截至 2022.9.29，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9402万方，环比+1.72%，整体去化周期（按面积）约 12.1 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3426 万方，环比+1.74%，去化周期 10.6 月；二线（6 城）新房库存 3166 万方，环比-1.04%，去化周期 9.9 月；三线（6 城）新房库存 2810 万方，环比+5.00%，去化周期 21.0 月。 ⚫二手房成交：成交面积同比+28.5%，环比+6.2% 本周（9.23-9.29），我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 130万方，同比+28.5%，环比+6.2%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 44 万方，同比+23.9%、环比+21.7%；二线（7 城）二手房合计成交面积 50 万方，同比+46.9%、环比+1.4%；三线（6 城）二手房合计成交面积 36 万方，同比+13.7%、环比-2.5%。 ⚫土地市场：百城土地成交面积 4134 万方，成交土地总价 2062 亿元，土地溢价率 3.23% 上周（9.19-9.25），百城土地供应数量为 875 宗，对应土地供应建面约5706 万方；百城土地成交数量为 596 宗，对应土地成交建面约 4134万方，成交土地总价约 2062 亿元，百城土地溢价率为 3.23%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 596 万方、941 万方和 2597万方，同比分别为+38.5%、-40.6%和+117.1%，对应土地溢价率分别为 3.44%、0.42%和 4.61%。 -35%-23%-11%0%12%23%10/211/224/227/22房地产沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业周报 仅供内部参考，请勿外传[Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2/20 证券研究报告 ⚫投资建议： 本周人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 应注意厘清以下几点：1）符合一贯的精准调控思想架构下的“一城一策”动作。政策从来没有大水漫灌，都是“精准滴灌”，这样既可以防止政策大起大落带来调控失去方向感和力度感，又可以避免基本面较好的一二线热门城市房价过热。 2）此次政策覆盖面较广，对中小型城市更加有利，也相对更利好重仓三四线城市的房企。根据统计局 70 大中城市一手房价格数据，有23 个城市符合条件，主要包括天津、武汉、大连、温州、石家庄、哈尔滨、秦皇岛、贵阳、昆明、兰州等。70 城中二、三线城市覆盖率分别为 26%、43%，合理推测 70 城以外的 200 多个三、四线城市覆盖率会更高（50%以上）。单从政策本身来看对未来销售的提振幅度有限，原因在于：①这次涉及到的 10 个二线城市中之前政策最紧的应该是天津和武汉（22 城两集中名单），天津非户籍限购条件已经降低至 6 个月连续社保，武汉限购区二套首付降至 40%已经实质性执行，仍未扭转市场下行趋势，主因在于观望情绪浓重。除此之外应注意的是，其在土地供应端受限且截至目前为止土拍市场尚未恢复，我们认为后续两城的土地政策会向长沙看齐，由集中供应改为常态化推介。②对于其他基本面较差的三四线城市，其实待政策释放的空间更狭小，主要根源在于经济基本面变差带来的需求不振。 3）此次政策不应该独立去分析其对销售的作用，应该考虑组合拳的力度，尤其是工具箱和相应配套政策的兑现。如广东省发布《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》，10 月 1 日起，惠州、东莞、中山、珠海、佛山等 12 个城市首套和二套商品住房“认房不认贷”，家庭买第二套普通住房，利率和首付均按首套执行。政策组合拳下，我们认为虽然金九远不及预期，但是考虑政策释放时间和累积效益，10 月中旬至年底区间内的“下半场发力”是大概率事件。 本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，Q3 销售、投资延续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4 市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。 ⚫风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复