房地产开发行业周报2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 10 月 04 日 房地产开发 2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善 本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，样本 30 城新房成交面积同比+34.5%，环比+54.0%，销售继上周进一步回暖，单周量能仅次于今年 6 月末的最高点，得益于（1）近期中央地方政策暖风频吹，包括本周周四周五中央密集“自上而下”出台房地产宽松政策；8 月以来地方政策放松频次及力度亦有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）临近月末，房企加大了推盘促销力度，供销两端“银十”热度渐起；叠加季度末集中备案、去年 7 月以来单月销售基数显著下行，本周同比主动、被动均进一步改善。 本周中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，在需求侧，央行取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率，财政部对换购住房给予个税优惠；在供给侧，央行首提保交楼“视需要适当加大力度”。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望进一步提振与复苏，叠加 10-12 月受基数、供销旺季等因素影响，同比或将维持改善趋势。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.4%，落后大盘 1.09 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 11 名。本周上涨个股共 12 支，较上周减少 26 支，下跌股数为 125 支。 新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 557.1 万平方米，环比提升54.0%，同比提升 34.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为 114.1 万方，环比 16.3%，同比 16.4%；样本二线城市为 308.4 万方，环比 66.2%，同比 39.7% ；样本三线城市为 134.7 万方，环比 72.1%，同比 40.8%。从今年累计 39 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 11721.5 万方，同比下降-32.6%；一线城市为 2486.1 万方，同比-24.3%；二线城市为 6666.3 万方，同比-31.3%；三线城市为 2569.1 万方，同比-41.5%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计139.0 万方，环比增长 8.0%，同比增长 62.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 44.2 万方，环比 21.7%；样本二线城市为 76.4 万方，环比 4.5%；样本三线城市为 18.4 万方，环比-4.3%。 重点公司境内信用债情况：偿还量增加，发债利率涨跌不一。根据 wind 统计数据，本周（9.26-10.2）共发行房企信用债 10 只，环比减少 6 只；发行规模共计 111.51 亿元，环比减少 56.49 亿元，总偿还量 151.12 亿元，环比增加 29.88 亿元，净融资额为-39.61 亿元，环比减少 86.37 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（70.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（37.7%）、证监会 ABS（26.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5 年（48.4%）的债券为主。 投资建议：政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股 华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科 A、金地集团，H 股 绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：9 月权益销售金额同比-29.6%，环比-2.0%，销售维持弱复苏》2022-10-02 2、《房地产开发：2022W38：中央“保交楼”资金落地提振市场信心，新房二手房成交有所回暖》2022-09-25 3、《房地产开发：2022W37：受假期影响新房销售同比跌幅继续扩大，多个核心城市限购松动》2022-09-18 -32%-16%0%16%2021-102022-022022-062022-09房地产开发沪深300仅供内部参考，请勿外传 2022 年 10 月 04 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 新房销售面积同环比继续改善，单周销售量能仅次于 6 月末 .................................................................................. 3 2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 3 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 7 4. 重点公司境内信用债情况 .................................................................................................................................... 9 5. 本周相关政策回顾 ................