房地产行业-对房企9月销售数据的点评：9月不金，10月可期

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.10.01 9 月不金，10 月可期 ——对房企 9 月销售数据的点评 谢皓宇(分析师) 郝亚雯(分析师) 单戈(分析师) 010-83939826 010-83939776 010-83939827 xiehaoyu@gtjas.com haoyawen@gtjas.com shange@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880521110001 本报告导读： 2022 年 9 月 TOP50 房企实现销售收入 3409 亿元，同比下降 31.2%，与 8 月基本持平。其中民企和央企分别同比下降 49.2%和 8.9%，国企同比增长 12.4%。 摘要： [Table_Summary]  9 月房企销售增速与上月基本持平，自上月央企首次同比回正以来，9 月国企也首次同比回正。2022 年 9 月 TOP50 房企实现销售 3409 亿元，同比下降 31.7%，较 8 月增速略微下降 0.4pcts，与 8 月基本持平。其中，国企首次出现单月销售同比正增长，达到 12.4%，较 8 月提升 22.4pcts。而央企自 8 月首次同比回正以来，9 月出现回落，同比下降 8.9%。而民企继续维持同比下降，增速达-49.2%，与 8 月基本持平。TOP20 中，以越秀地产和华发股份为代表的国企实现了较高的增长，分别同比增长 182%和 43%；民企中仅金地集团保持正增长。  9 月销售依然偏弱，当前“一城一策”下各地放松政策带来的提振作用有限。从民企大范围暴雷，再到后续停工事件，使得行业基本面复苏更为缓慢。前期的政策组合有效性对于居民购房信心提振偏弱，使得 9 月销售依然偏疲软。中央层面的政策前期主要着重于房贷利率端，但是海外环境带来国内降息空间有限，同样使得放松政策工具受限。销售下行带来的投资下行压力进一步传导到资产价格稳定性，而正是在这个背景下，9 月底密集出台多项政策。  临近国庆节密集出台部分城市下调首套房贷利率折扣下限、换房个人所得税返还、公积金利率下调等政策，政策力度超预期。从单个政策看，首先是 2022 年 6-8 月同环比房价均出现下降的城市针对性实施首套房贷利率折扣下限松绑，涉及到的城市以三线和部分弱二线城市为主，考虑到这些城市需求端本身偏弱，因此预计刺激效果偏弱。而 9 月 30 日财政部和税务总局联合公布的 2023 年底前换房予以个人所得税返还，对于一线城市尤其是北京和上海房屋换手率作用较明显，预计带来一线城市二手房传导到新房的活跃作用，同时从一线城市传导到二线城市的活跃作用，且这是 2022 年首次非央行层面的放松政策。9 月底多项政策密集出台且多个部门涉及，这次宽松超预期。  市场对于政策的博弈在 9 月持续演绎，二线央国企表现较为突出，而在当前环境下，不管是需求端还是融资端都持续偏向央国企。结构性信用扩张的机会仅在二线央国企，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企，包括保利发展、招商蛇口和万科 A。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《退税活跃换手，北上带动复苏》 2022.09.30 房地产《期待政策的延展性》 2022.09.30 房地产《城市周期展现，本土房企崛起》 2022.09.29 房地产《供应创新高，联合拿地提升》 2022.09.29 房地产《土拍企稳，现房销售利好央国企》 2022.09.27 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 9.30 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 18.00 2.29 2.23 7.9 8.1 2,155 120 19% 增持 000002.SZ 万科 A 17.83 1.94 2.27 9.2 7.9 1,980 116 -4% 增持 001979.SZ 招商蛇口 16.34 1.31 1.40 12.5 11.7 1,265 77 27% 增持 600383.SH 金地集团 11.49 2.3 2.1 5.0 5.5 519 45 -7% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.47 1.0 1.1 10.8 9.8 326 31 131% 增持 000402.SZ 金融街 5.08 0.55 0.60 9.2 8.5 152 30 -10% 增持 601512.SH 中新集团 8.14 1.02 1.18 8.0 6.9 122 15 -7% 增持 000656.SZ 金科股份 2.09 0.67 0.71 3.1 2.9 112 53 -53% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.50 3.67 3.71 5.0 5.0 2,024 109 16% 增持 1109.HK 华润置地 27.95 4.54 3.93 6.2 7.1 1,993 71 -1% 增持 0960.HK 龙湖集团 20.40 3.93 3.81 5.2 5.4 1,281 63 -36% 增持 2007.HK 碧桂园 1.65 1.16 0.16 1.4 10.3 402 244 -73% 增持 3900.HK 绿城中国 13.35 1.79 1.82 7.5 7.3 336 25 22% 增持 0817.HK 中国金茂 1.45 0.37 0.45 3.9 3.2 184 127 -34% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.72 0.87 0.93 0.8 0.8 68 94 -82% 增持 1918.HK 融创中国 4.14 0.83 1.05 5.0 4.0 226 54 -61% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的