央行阶段性调整差别化住房信贷政策点评：房贷利率下行空间打开，提振市场需求

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2022 年 9 月 30 日 [table_main] 公司深度报告模板 房贷利率下行空间打开，提振市场需求 ——央行阶段性调整差别化住房信贷政策点评 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  事件：9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。  房贷利率政策力度强于以往，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间限制和范围限制，但政策力度是强于以往的，对行业具有重大意义。70 大中城市中，符合 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的共有 23 个城市，而 70 大中城市之外的三四线城市符合条件的城市数量更多，虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。根据贝壳研究院数据，2022 年 9 月全国首套房平均房贷利率为 4.15%，全国二套房贷平均利率为 4.91%，本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间，降低刚需居民的购房成本。  政策宽松叠加低基数，四季度销售预计走上弱复苏道路。根据我们对地产周期的分析，当房贷利率发生显著变化之后，市场销售变化需要 1-2 个季度的时间。考虑到：房贷利率打开下降空间；3-9月政策宽松且预计四季度政策力度加大；“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，市场信心逐步恢复，四季度销售将走上弱复苏的道路，叠加去年的低基数，四季度销售同比降幅将稳步收窄。  需求复苏还需政策合力，央国企成为首批受益群体。房贷利率下降确实可以提振一部分市场需求，具有较强的信号意义，但由于本轮市场调整幅度更深、环境更复杂、购房者观望情绪更浓厚，需求侧的企稳还需要政策的合力，期待后续一二线城市认房认贷规则的调整、专项贷款对房企纾困取得实质性进展等政策的出台。四季度或是支持行业企稳的政策窗口期，目前无论是金融机构还是购房者对国企和民企态度差别依旧存在，在市场改善初期强信用的央国企和少数民企将率先受益。  投资建议：本次对房贷利率的调整打开了部分城市利率空间，四季度或是新一轮政策窗口期，前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，我们认为接下来行业将走上弱复苏的道路，看好板块四季度的行情。我们建议关注强信用房企：万科 A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。  风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深 300 表现图 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2021/10/12022/1/12022/4/12022/7/1房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态更加积极和明确，后续政策力度和空间值得期待 【银河地产】行业点评_房地产行业_政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策友好期 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 表 1：2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市 6 月 7 月 8 月 城市 同比（上月=100） 环比（上年同月=100） 同比（上月=100） 环比（上年同月=100） 同比（上月=100） 环比（上年同月=100） 天津 99.8 97.6 99.4 96.5 99.6 95.8 石家庄 99.8 96.9 99.7 96.4 99.5 96.3 大连 99.7 98.5 99.9 97.8 99.8 97.0 哈尔滨 99.4 93.2 99.8 93.0 99.5 92.8 武汉 99.6 97.1 99.8 96.3 98.7 94.7 贵阳 99.8 98.7 99.7 97.9 99.9 97.8 昆明 99.8 97.1 99.5 97.2 99.6 97.2 兰州 99.5 96.7 99.4 95.8 99.0 95.0 秦皇岛 99.0 94.0 99.4 93.6 99.5 93.6 包头 99.6 96.3 99.9 96.0 99.4 95.3 温州 99.4 98.7 99.3 97.5 99.6 96.9 安庆 99.6 97.3 99.0 96.4 99.6 96.0 泉州 99.4 98.1 99.5 97.0 99.0 95.8 济宁 99.6 98.6 99.7 97.6 99.2 96.8 宜昌 98.5 97.0 99.6 96.0 99.8 95.9 襄阳 99.8 96.0 99.9 95.5 99.6 94.7 岳阳 98.4 92.9 99.5 93.0 99.5 92.9 常德 99.8 94.9 99.2 94.3 99.4 94.0 湛江 99.3 93.0 99.4 92.0 98.8 91.1 桂林 99.9 96.4 99.5 96.2 99.3 95.9 北海 99.0 92.6 98.7 91.2 98.6 89.9 泸州 99.5 93.7 99.8 93.7 99.5 93.4 大理 99.0 93.7 99.2 93.4 99.9 93.1 资料来源：wind，中国银河证券研究院 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士， 2018 年 5 月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来 6-12 个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报 20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报 10%及以上。 公司评级体系 推荐：指未来 6-12 个月，公司股