房地产行业地产天天见(第36期)：从南昌集中土拍反映出的弱二线城市土地市场情况如何了？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 9 月 28 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 35 期）：保障房 REITs 大涨后能否持续成为发展焦点？》 《地产天天见（第 34 期）：我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》 《地产天天见（第 33 期）：我国房地产税的由来？沪渝试点效果如何？》 《地产天天见（第 32 期）：由人口迁移带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 31 期）：由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 30 期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 29 期）：房企高周转是否走到了尽头？》 《地产天天见（第 28 期）：房地产投资下滑对 GDP 的影响有多少？》 《地产天天见（第 27 期）：房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在？》 《地产天天见（第 26 期）：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？》 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 36 期） 从南昌集中土拍反映出的弱二线城市土地市场情况如何了？ 【每日一问】 我们认为南昌可以作为典型弱二线城市的代表，普遍具备以下几点的特征：基本面相对较弱，对土地财政的依赖度较高的同时，房地产市场景气度低迷。1）从宏观角度来看，GDP 增速相对略低于全省增速，人口流入速度放缓，居民可支配收入增速不及全省。2）虹吸效应相对较弱，江西省本身是省内的三四线城市相对更强的省份。2021 年南昌住宅销售面积同比下降 19%，省内三四线城市同比增长 17%。3）土地财政依赖度较高，2020 年南昌土地财政依赖度为 56%，远高于省会城市均值（44.9%）及全国水平（44.3%）。4）商品房销售持续低迷，房价持续下跌。2022 年 1-8 月南昌商品住宅销售面积为 165 万平，同比下降 39.2%，8 月销售面积仅 19.7 万平，同比降幅仍然高达 38.3%。南昌样本住宅平均价格自 2022年 1 月开始，连续 8 个月下跌。5）库存积压风险相对较大，是重点城市中空臵率最高的。截至 2022 年6 月底，南昌商品住宅库去化周期约 23 个月。贝壳研究院显示，南昌住房空臵率高达 20%，是调研的 28个大中城市中最高的城市。6）房地比明显下降，房企利润空间仍然不高。2022 年 1-8 月房地比低至 2.15，为 2010 年以来的最低点，是 2014 年峰值的三分之一。 南昌虽然不是集中供地政策 22 个重点城市之一，但从 2022 年开始也实行集中供地的政策。整体来看，成交量再创新低，成交楼面价有所提升，市场热度较冷。前两轮集中土拍仅完成了今年南昌土地供应计划的 25.6%，完成度较低。2022 年两批集中供地南昌合计供应涉宅用地 30 宗，成交 20 宗（2021 年成交住宅用地 44 宗，已经是过去十年最低的成交量水平），合计拿地金额 105 亿元，成交总建面 180 万平，楼面均价 5829 元/平，高于 2021 年的 3688 元/平，主要与供应土地的区域优质有关；平均溢价率 7.1%，低于 2021 年的 9.1%，触顶成交率为 45%，底价成交率 45%。 我们认为南昌土拍市场较冷，房企参与热情较低的原因主要有：1）从宏观角度来看，基本面略差，人口流入速度放缓，且虹吸效应较弱。2）从楼市角度来看，南昌市场从 2021 年 8 月开始，成交量开始明显下滑，市场信心不足，客户观望程度较高，房价持续下跌影响居民购房意愿，居民可支配收入速度较慢影响居民购房能力，房地产市场持续低迷，传导至土地市场，房企拿地意愿较低。3）南昌 2021 年未参与集中土拍，2022 年才开始实施，房企在全国投入资金体量有限，部分房企在其它地区已经拉满土地储备，政策的不确定性导致开发商在南昌拿地信心明显不足。 从拿地企业来看，1）主流房企保利、中海均在核心地带溢价拿地，体现深耕决心。首批与二批集中土拍中西湖区两宗地块由厦门岩垚盛竞得，其股东汇成与建发联系颇深，曾合作开发了多个项目，南昌此次的两宗地块也均被备案成为了建发的产品系列：首批以 14.9%的溢价率、8.7 亿元的总价拿地 1 宗，最高静态毛利率可达 29%，备案为建发“养云”系。二批再次以 13 亿元总价夺得 1 宗宅地，溢价率 5.4%，备案为建发中式产品“缦云”系列，我们认为建发此次在南昌核心地带打造不同系列产品，总投资额预计超 40 亿元，体现了其深耕该城市的决心。除建发之外，保利在二批集中土拍中摘得青山湖区地块，成交价 8.3 亿元，溢价率 1.7%。自 2007 年首入后，保利一直都是深耕南昌的房企之一，2022 年上半年以35.7 亿元的销售额成为南昌市占率第一的房企，市占率高达 18%。中国海外发展在二批集中土拍中以 13亿元溢价 14.9%拿下高新区地块，2022 年上半年中海在南昌市占率为 5.1%。2）以地方性的企业拿地为主，地方国企仍是拿地主力，但比例明显下降。地方国企拿地数量占比从首批的 91%降至 57%，民企拿地数量占比从首批的 9%提升至 43%，不过民企也以当地本土企业为主，由于拿地实力相对较弱，民企拿地聚焦青山湖区和高新区。3）本次南昌集中土拍还出现了较多国资背景的非房企背景的企业拿地的情形，我们认为这一方面体现出承担了将近一年“托底”作用的地方城投平台、地方国资房企当前整体的拿地意愿与实力不足；另一方面，也体现出竞拍门槛的持续宽松，除了降地价、增利润之外，拿地资质也进一步放宽，对于此前没有机会但有意布局地产业务的企业来说，反而是一个可选机遇。20 宗成交地块中有 7 宗为非房企拿地，且地块多以高溢价或触顶成交，体现出非房企背景的公司具备一定的拿地实力，未来随着竞拍门槛的持续宽松，非房企背景的企业或抓住机遇、更多参与到土拍市场中；不