中新集团(601512)园区业务稳健发展，两翼业务未来可期

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（首次） 市场价格：8.85 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 1,498.89 流通股本(百万股) 797.41 市价(元) 8.85 市值(百万元) 13,265 流通市值(百万元) 7,057 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 3,414 3,917 4,677 5,523 6,435 增长率 yoy% -36% 15% 19% 18% 17% 归母净利润（百万元） 1,307 1,522 1,769 2,059 2,392 增长率 yoy% 21% 16% 16% 16% 16% 每股收益（元） 0.87 1.02 1.18 1.37 1.60 P/E 10.1 8.7 7.2 6.2 5.3 P/B 1.2 1.1 0.9 0.8 0.7 备注：采用 9 月 9 日收盘价 报告摘要  公司介绍：立足苏州的园区开发运营领军企业 中新苏州工业园区开发集团成立于 1994 年，是国内首个上市的国家级经开区开发运营主体。2021 年，公司形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为支撑板块的新“一体两翼”协同发展格局。  园区开发运营业务：优化存量，拓展增量 公司园区开发运营业务主要分为产城融合园区及区中园两大部分。产城融合园区业务的营收主要来自一级土地出让，截至 2020 年底，可出让商住用地 1286 公顷，储备丰富。以苏州工业园为标杆，公司在国内又开拓了 7 个产城融合园区，均稳定运营，能为收入的持续增长提供保障。 区中园业务的主要收入为租金收入，提升营收需扩大规模并提高现有项目出租率。拓展方面，截至 2022 年上半年底，公司区中园业务拓展面积超 1800 亩，在建、拟建面积约 135 万㎡。存量优化方面，苏州工业园区内工业载体综合出租率超 95%，2021年投入运营的中新智慧园和新苏通智能制造产业园出租率也大幅提升。  两翼业务：与园区协同发展，未来空间广阔 产业投资方面，借注册制东风，投招联动发展。公司产业投资具有基金投资和科创直投两种方式。截至 2022 年上半年底，公司累计认缴外部基金 34 支，认缴金额约 30亿；所投基金累计返投公司各园区金额约 82 亿，拉动项目总投资约 314 亿。直投累计投资项目 19 个，累计认缴金额约 3.4 亿，拉动总投资约 35 亿。 绿色公用业务方面，为响应国家“3060”双碳目标，公司形成了公用事业、环境综合服务、新型能源服务三大业务类型。新型能源服务是公司加速发力的方向，截至 2021年底，公司累计投资运营 36 个分布式光伏项目，2022 年上半年又新成立中新绿色发展（苏州）有限公司和中新旭德新能源有限公司，有望成为未来新的业务增长极。  财务分析：盈利能力较强，财务结构健康 2021 年公司实现营业收入 39.2 亿元，同比增长 14.7%；实现归母净利润 15.2 亿元，同比增长 16.4%，2017-2021 年年均复合增速 16.6%。公司盈利能力较强，2022 年上半年公司毛利率和归母净利润率分别为 59.9%和 34.8%，维持在较高水平。此外，公司财务安全，截至 2021 年底资产负债率为 44.42%、剔预后资产负债率 41.43%、现金短债比为 2.02。  盈利预测：我们预计，2022 年至 2024 年，公司实现营业收入 46.8 亿、55.2 亿、64.4 亿，同比增长 19%、18%及 17%，实现归属母公司净利润 17.7 亿、20.6 亿及 23.9亿，同比增长 16%、16%及 16%；摊薄后每股收益 1.18、1.37 及 1.60。 可比公司对应 2022 年平均 PE 为 9.1 倍，公司当前股价对应 2022 年业绩 PE 为 7.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。  风险提示：政策风险、流动性风险、宏观经济下行及疫情反复风险、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。 园区业务稳健发展，两翼业务未来可期 中新集团（601512.SH）/房地产 证券研究报告/公司深度报告 2022 年 09 月 12 日 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司深度报告 内容目录 一、公司介绍：立足苏州的园区开发运营领军企业 ............................................ - 4 - 二、园区开发运营业务：优化存量，拓展增量 ................................................... - 6 - 2.1 园区重要性提升，Reits 提供推出渠道 .................................................. - 6 - 2.2 一级土地储备丰富，园区高质量发展 .................................................... - 8 - 2.3 区中园规模扩大，存量出租率逆势提升 ................................................. - 9 - 三、两翼业务：与园区协同发展，未来空间广阔 .............................................. - 11 - 3.1 产业投资：借注册制东风，投招联动发展 ........................................... - 11 - 3.2 绿色公用：响应双碳政策，发力新型能源 ........................................... - 13 - 四、财务分析：盈利能力较强，财务结构健康 ................................................. - 16 - 五、盈利预测 .................................................................................................... - 18 - 六、风险提示 .................................................................................................... - 19 - 图表目录 图表 1：公司发展历史.....................................