房地产行业第36周周报：一线城市新房二手房成交同比增速转正，“保交楼”工作稳步推进

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 9 月 12 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《保障房 REITs 大涨后能否持续成为发展焦点？》(2022/9/6) 《我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》(2022/9/5) 《由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》(2022/8/31) 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 36 周周报（9 月 3 日-9 月 9 日） 一线城市新房二手房成交同比增速转正，“保交楼”工作稳步推进 本周 43 城新房同比降幅扩大、二手房同比增速转负，但其中一线城市新房二手房同比增速均转正。 核心观点  本周新房成交同比降幅扩大，但一线城市同环比均转正。二手房成交同比增速转负，其中一线城市同比增速转正，二三线城市同比增速下滑。43 城新房成交面积 271.1 万平，环比下降 29.4%，同比下降 43.6%，同比降幅较上周扩大 19.3 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 6.4%、-48.4%、-21.4%，同比增速分别为 16.0%、-57.1%、-37.0%。15 城二手房成交面积 100.0 万平，环比下降 23.1%，同比下降 1.9%，同比增幅较上周下降 7.6 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-9.1%、-39.7%、0.0%，同比增速分别为 5.7%、-14.2%、36.2%。  新房库存面积、去化周期同环比上升。14 城新房库存面积为 1.1 亿平，环比上升 0.8%，同比上升 9.4%，去化周期为 12.8 个月，环比上升 0.6 个月，同比上升 3.1 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.5%、1.1%、-0.1%；去化周期分别为 9.7、11.8、16.2 个月，环比变动 0.4、0.9、0.8 个月。  土地市场同环比量价齐升，溢价率环比上升。百城土地成交建面 3500 万平，环比+18.7%，同比+45.6%；成交土地总价 679 亿元，环比+121.1%，同比+67.3%；楼面均价 1939 元/平，环比+86.3%，同比+14.9%；溢价率 1.63 %，环比+0.6%，同比-53.2%。  本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 64.5 亿元，同比-53.3%，环比+1.6%；净融资额为-22.2 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 54.5亿元，同比-37.5%，环比+25.4%；净融资额为 4.7 亿元。民企国内债券总发行量为 10.0 亿元，同比-80.4%，环比-50.0%；净融资额为-26.9 亿元。  板块收益较上周有所上升。房地产行业绝对收益为 7.5%，较上周上升 5.6 个百分点；相对沪深 300 收益为 5.8%，较上周上升 1.9 个百分点。房地产板块 PE 为 13.61X，较上周上升1.07X。  北上资金对有色金属、非银金融和医药生物加仓金额较大，分别为 58.27、15.91 和 13.44 亿元。对房地产的持股占比上升 0.10%（上周上升 0.09%），净买入 7.69 亿元（上周净买入9.96 亿元）。 投资建议  本周央行副行长刘国强表态“下一步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本”，信贷政策宽松的落位效果得到重视，从近期的表态来看，我们认为信贷政策放松的优先级进一步提升。我们认为在多地首付比例下调后，必须配合房贷利率的下调，不然居民的房贷负担会比之前更高，从而影响其做出购房决定。根据我们的测算，当一二三线城市首付比例分别下调的时候，房贷加权平均利率必须要降至 4.3%，也就意味着 5 年期 LPR 至少还有 25BP 的下调空间。我们认为，接下来两个月将有较大概率继续降息。同时此前停工停贷风波中心的郑州也于本周召开“房企保交楼吹风会”，目前停工的 72 个项目要求在 10 月上旬实质性复工，“保交楼”工作进一步推进，为市场注入一定的信心，目前“保交付”的工作仍然会交给地方政府去牵头，房企实际执行.我们认为当前核心的关注点在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。今年仍然有机会出现“金九银十”，最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。建议关注销售基本面的兑现的板块机会。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 9 月 12 日 房地产行业第 36 周周报（9 月 3 日-9 月 9 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ..............................................................