房地产行业2022年8月月报：楼市成交筑底企稳，信贷政策放松优先级提升

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 9 月 12 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 2022 年 8 月月报 楼市成交筑底企稳，信贷政策放松优先级提升 8 月整体新房成交同比降幅呈收窄趋势，高能级城市率先企稳复苏。二手房成交同比出现双位数正增长，七成城市同比出现不同幅度的增长。我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”。 核心观点  新房：整体新房成交同比降幅呈收窄趋势，高能级城市率先企稳复苏。8 月 38 个城市成交面积1497.8 万平，环比-12.6%，同比-27.1%，较 7 月同比降幅缩小 4.9pct。我们认为销售正处于筑底阶段，今年仍然有机会出现“金九银十”。从结构看，一线城市环比-2.2%，同比-19.2%，降幅虽较上月扩大了13.5pct，但仍是各能级城市中同比降幅最小的。二线城市环比-12.6%，同比下降19.5%，同比降幅缩小了 17.9pct。三线城市环比-2.2%，同比-32.5%，同比降幅缩小了 7.8pct。  二手房：8 月二手房成交同比出现双位数正增长，七成城市同比出现不同幅度的增长。8 月 14个重点城市二手房成交量为 629.5 万平，环比下降 3.3%，同比上升 22.8%。一、二、三线城市环比增速分别为 13.4%、-11.5%和 47.7%。8 月除北京、东莞、南宁环比上升外，其余城市均环比下跌。除北京、厦门同比下跌外，其余城市均同比上升。  库存与去化：整体库存与去化周期环比均改善。截止到 8 月末，14 个城市新房库存面积 1.04 亿平，环比-0.1%，同比+9.3%；去化周期为 14.6 个月，环比-3.2%，同比+70.7%。一、二、三线城市库存面积环比+4.2%、-3.8%和-5.2%，同比+20.8%、+4.6%和-6.7%；去化周期分别为 12.6、12.3和 13.8 个月，环比-2.1%、-4.9%和-9.6%，同比+73.6%、+73.2%和+29.5%。具体来看，上海、深圳、杭州、苏州、宁波去化周期在 12 个月以内。  开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率由 7 月的 35%上涨至 8 月的 39%。各城市分化格局延续，上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高，去化率均在 7 成以上；合肥、深圳核心区域优质项目入市，结构性拉动 8 月去化率稳步提升了 20 个百分点以上。约 3 成城市去化率尚在 30%以下：1）以天津、重庆等为代表的弱二线城市，市场信心有待恢复，从开盘去化率来看尚无明显起色。2）核心都市圈边缘城市诸如常州、佛山、珠海等投资退潮后，主要靠本地自住需求来接力支撑，但由于居民购房信心尚未恢复，即使是利好政策加码，8 月去化率均不及 2 成。  土地市场：8 月正值重点城市二三轮集中土拍间歇期，加之三四线城市土地市场持续低温影响，本月土地市场成交规模环比走低，楼面均价也因成交结构变化同环比出现明显下降，土拍热度延续低位运行。包括北上深杭等热点城市，除无锡和厦门外，其余城市的三批次供地均将于下月开拍。百城土地成交建面环比-4.8%,同比+20.0%；住宅类用地成交楼面均价 3334 元/平，环比-37.5%，同比+18.9%，平均溢价率上升至 4.1%，环比增加 0.3pct，同比下降了 3.2pct。  房企：1）百强房企 8 月单月权益口径销售额 4331 亿元，同比下降 32.9%（前值-41.8%）；累计权益销售额 3.29 万亿元，同比下降 47.9%（前值：-49.8%），同比降幅仍维持在较高水平。CR5、CR10、CR20、CR50 单月权益口径增速-32.9%、-24.4%、-28.4%、-34.1%，降幅较上月收窄了 5.4、9.4、7.8、5.4 个百分点。TOP20 房企中四成房企单月销售额增速为正，累计销售额同比均下滑，其中越秀地产降幅最小（-3.5%）。2）前期信贷支持未实质性到位，今年以来行业各类债券发行规模同比持续负增长。8 月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS 发行规模合计 632 亿元，同比下降 47%，环比下降 28%，平均发行利率 3.82%，同比下降 1.68 个百分点，环比下降 0.02个百分点。主流房企中华润、万科、保利发行国内债券规模最大，分别为 30、20、18 亿元，平均发行利率分别为 3.0%、2.9%、3.0%。年内仍有 2892 亿元到期债券需偿还，2023 年上半年到期规模为 5350 亿元。 投资建议  我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，主要原因：1）预期今年刺激内需会进一步放松房地产政策；2）目前由于“保交付”带来的对民企的担忧并没有转移到央国企的到访量上，因此我们认为，需求只是暂缓，并没有转移。3）预计 9、10 月房企的推货量将有所提升。最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 9 月 12 日 房地产行业 2022 年 8 月月报 2 目录 1 新房、二手房成交边际改善，结构性复苏显著 .................................. 5 1.1 8 月新房成交：整体新房成交同比降幅