公司2022年中报点评：仓储物流稳定增长，地产业务短期承压

仓储物流稳定增长，地产业务短期承压 [Table_CoverStock] —南山控股 (002314.SZ)公司 2022 年中报点评 [Table_ReportDate] 2022 年 09 月 09 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 公司研究 [Table_ReportType] 公司点评 [Table_StockAndRank] 南山控股(002314.SZ) 投资评级 买入 上次评级 买入 江宇辉 地产行业分析师 执业编号：S15005220100002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 资料来源：万得，信达证券研发中心 公司主要数据 收盘价（元） 4.40 52 周内股价波动区间(元) 2.70-7.00 最近一月涨跌幅(％) 21.21 总股本(亿股) 27.08 流通股比例(％) 100% 总市值(亿元) 119.00 资料来源：万得，信达证券研发中心 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 仓储物流稳定增长，地产业务短期承压 [Table_ReportDate] 2022 年 09 月 09 日 本期内容提要: [Table_Summary] 受房地产业务拖累，营收大幅下降净利亏损。公司 2022 上半年实现总营收21.7 亿元，同比下降 47.08%；归母净利润亏损 1.31 亿元，同比下降133.3%，营收下降主要由于房地产业务受疫情影响结算规模下降。从利润率来看，上半年公司受益于毛利率高达 47.55%的仓储物流业务占比提升，整体毛利率水平显著提升至 28.3%，较去年同期提升 9.19pct；净利率方面，公司净利润大幅下降主要由于公司费用率大幅提升。公司上半年费用率大幅上升至39.56%，主要由于公司管理费用率大幅提升11.61pct至20.22%，费用率大幅提升拖累公司净利润。 仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2022 年上半年，公司仓储物流业务宝湾物流实现营业收入 8.03 亿元，同比增长 17.5%，经营净现金流 7.71 亿元，同比增长 66.1%，主要由于公司原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营状况良好，租金稳步提升。截至 2022 年 6 月，公司在全国范围内拥有并管理 75 个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积达 900 万平方米。公司物流仓库平均使用率为 87.1%。2022 年上半年通过投资拿地与项目收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期 2 个项目，新增获取土地面积共 85.6 亩。8 月公司仓储物流子公司宝湾物流拟将天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目，发行基础设施公募 REITs。通过实施基础设施公募 REITs 项目，宝湾物流实现自持物业资产出表，预计可为上市公司实现归母净利润约 4.9 亿元。 房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2022 上半年公司房地产业务实现全口径销售金额 53.3 亿元，同比下降 20.80%，根据克而瑞口径公司上半年销售面积 18.1 万平，同比下降 24.9%，主要受房地产市场上半年整体下行影响所致。实现房地产业务收入 2.10 亿元，同比下降 92.54%，营收下降主要受到项目结算面积减少影响。2022 年上半年公司在上海、成都获取两宗地块，总规划计容建筑面积 13.5 万平米，同比下降 76.19%。公司主动降低负债，三道红线均处健康状态，融资成本区间处在 3.6%-9.0%，3 年以上占比较高，融资期限结构健康。 维持公司“买入”评级。公司物流仓储业务营收稳定增长，物流园区下半年集中竣工，未来仓储物流业务有望保持高速增长。房地产开发业务疫情影响消退后，公司结转规模有望回升，全年业绩有望修复，同时下半年市场有望边际回暖，从而受益于行业供给端分化，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期 主要财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业总收入 11,232 11,180 14,438 17,076 20,277 同比(%) 55.1% -0.5% 29.1% 18.3% 18.7% 归属母公司净利润 1,293 976 1,003 1,105 1,273 同比(%) 220.5% -24.5% 2.8% 10.1% 15.2% 毛利率(%) 28.4% 21.0% 22.8% 23.6% 23.2% ROE(%) 13.2% 10.2% 9.5% 9.7% 10.2% EPS（摊薄）（元） 0.48 0.36 0.37 0.41 0.47 P/E 8.63 8.67 11.87 10.78 9.36 P/B 1.15 0.88 1.13 1.04 0.96 EV/EBITDA 11.21 14.69 14.37 12.46 11.76 [Table_ReportClosing] 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为 2022 年 09 月 09 日收盘价 -40%-20%0%20%40%60%80%100%21/0922/0122/0522/09南山控股沪深300 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1 受房地产业务拖累，营收大幅下降净利亏损 ........................................................................... 4 2 仓储物流业务：营业收入稳定增长，物流园开启 REITs 运作 ............................................... 5 3 房地产业务：受结算影响营收大降，审慎投资保持拿地 ....................................................... 7 维持公司盈利预测，维持“买入”评级 ....................................................................................... 9 风险因素 .......................................................................................................................................... 9 图 表 目 录 图表 1：公司营业收入及同比增速 ...........................................