收入利润高增长，疫后租赁业务复苏可期

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：11.50 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 Email：jiahl@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(亿股) 11.22 流通股本(亿股) 8.5 市价(元) 11.50 市值(亿元) 116 流通市值(亿元) 98 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220302 房地产销售结算利润超预期，业绩进入快速释放期——浦东金桥 2022 业绩快报点评》 《20210828 基准期影响半年业绩增速，单 Q2 业绩回升明显——浦东金桥 2021 年中期业绩点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 财务数据与估值 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 3593.2 4617.2 5781.2 6912.8 14883.3 增长率(%) 7.2 28.5 25.2 19.6 115.3 净利润（百万元） 1107.8 1623.0 1974.0 2489.0 2881.1 增长率(%) 2.1 46.5 21.6 26.1 15.8 EPS（元/股） 0.99 1.45 1.76 2.22 2.57 ROE 10.1% 13.0% 15.1% 16.2% 14.8% PE 11.80 8.06 6.62 5.25 4.54 PB 1.22 1.06 1.02 0.87 0.74 备注：股价采用 2022 年 9 月 2 日收盘价 投资要点  碧云尊邸一期交付，收入利润高增长 2022 年上半年，浦东金桥营收利润实现双方面高增长，期间实现营业收入 30.1 亿（YoY+155.5%），归属母公司股东净利润 9.6 亿（YoY+116.2%）。销售毛利率 69.2%（YoY+9.1pct），销售净利率 31.2%（YoY-4.7pct）。 房地产开发业务高增长推升收入规模上升，上半年碧云尊邸项目交付驱动房地产销售收入同比增长 655.9%，实现地产销售收入 21.8 亿。但上海疫情冲击之下，地产租赁业务成业，上半年房地产租赁业务实现收入 7.6 亿（YoY-8.1%）。  疫情冲击之下，房地产租赁业务承压 物业租赁方面，受上半年上海新冠疫情复发的影响，浦东金桥积极出台针对小微企业的租金减免措施，租金收入小幅下降，上半年房地产租赁业务毛利率 49.4%（YoY-12.9pct），贡献毛利 3.8 亿（YoY-27.3%）。 公司持有物业以成本法计量，在今年上海疫情期间，公司针对符合条件的小微企业和个体工商户减免 3 个月租金，租金减免的同时，折旧成本仍需持续计提，导致整体租赁业务利润率下行。伴随上海疫情持续好转，出租率回升持续驱动租赁业务复苏。  碧云尊邸二期售罄，潜在结算规模丰厚 房地产开发业务方面，重点开发项目碧云尊邸二期 173 套，建筑面积 4.7 万㎡，截止 2022 年中期，二期项目全部售罄，整体项目已完成竣工。 碧云尊邸作为上海核心区域重点住宅项目，目前已经完成预售，账面合同负债中，房地产销售预收款规模 48.8 亿，充沛的已售未结资源保障公司潜在结算收入增长。  财务结构持续优化，融资成本持续下降 截至 2022 年中期，浦东金桥财务结构维持稳健，剔除预收账款后的资产负债率为 53.7%（YoY-2.4pct），净负债率 51.8%（YoY-9.7pct），负债结构持续优化。上半年，公司发行 2022 年度第一期超短融 9 亿，票面利率为 2.38%。 相对于普通高周转房地产开发商，浦东金桥租售结合、成片开发的商业模式，在目前环境下竞争优势明显。在风险房企逐渐出清的过程中，良好的负债结构，稳健的开发模式，不断强化公司在行业的融资地位，公司保持 AAA 的主体信用评级，融资成本的持续改善将推动公司经营质量的持续修复。  投资建议： 2022 年上半年以来，上海区域的疫情冲击之下，浦东金桥持有物业出租受到一定冲击，但压力之下，公司持续推进新增项目的招商及存量项目的施工等经营工作的有序进行，在目前疫情持续改善，公司拿地、销售、租赁进入常态化运营的过程中，经营质量有望持续改善。 受疫情冲击影响，我们预计 2022 年至 2024 年，公司实现营业收入 57.8 亿、69.1 亿、148.8 亿，同比增长 25.2%、19.6%及 115.3%，实现归属母公司净利润 19.7 亿、24.9 亿及 28.8 亿（22-23 年预测前值是 26.6 亿及 35.2 亿），同比增长 21.6%、26.1%及15.8%，当前股价对应 PE 为 6.6 倍、5.3 倍及 4.5 倍，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。 € 收入利润高增长，疫后租赁业务复苏可期 浦东金桥(600639.SH)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 9 月 2 日 [Table_Industry] -30%-20%-10%0%10%20%30%40%21-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08浦东金桥沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金4,2053,9315,9758,980营业收入4,6175,7816,91314,883应收票据0000营业成本1,4601,6882,3376,374应收账款149287307627税金及附加6788939731,876预付账款113596销售费用31145104206存货4,2074,6896,61018,549管理费用104148159358合同资产0000研发费用0000其他流动资产5,7586,6857,60711,872财务费用276104115135流动资产合计14,32015,59320,53440,124信用减值损失-74-103-190其他长期投资12,54412,54412,54412,544资产减值损失0-78-18-99长期股权投资17555555公允价值变动收益1491111固定资产1,065594340203投资收益10770189166在建工程939949959969其他收益20161718无形资产272256245228营业利润2,1332,7163,4035,941其他非流动资产4,1114,5934,4524,571营业外收入2222非流动资产合计18,94818,99118,5951